Kiraya verenin en çok zorlandığı nokta, tahliye talebinin haklı olması değil; doğru sebebe dayandırılıp doğru sürede işletilmesidir. TBK, TMK ve 634 sayılı düzenleme ekseninde tahliye süreci, seçilen sebebe göre tamamen farklı bir takvim ve usul izler. Bu rehber, hangi adımın hangi sırayla atılacağını ve süre hatalarının nasıl önleneceğini ele alır.
Tahliye Sebebinin Doğru Seçilmesi
Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç iddiası, yeniden inşa ve kiracının başka konutunun bulunması birbirinden bağımsız sebeplerdir. Her birinin ispat yükü ve dava açma zamanı farklıdır. Aynı dilekçede birbirini dışlayan sebeplerin sıralanması, dosyanın inandırıcılığını zayıflatır ve savunmaya alan açar.
İhtarname ve Süre Verme
Kira bedelinin ödenmemesi halinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı olarak süre verilmesi gerekir; bu süre kanunda öngörülen alt sınırdan kısa tutulamaz. İhtarnamede ödenmeyen dönemler, tutarlar ve ödeme yapılmadığı takdirde doğacak sonuç açıkça yazılmalıdır. Tebligatın kime, hangi adreste ve ne zaman ulaştığı dosyanın en kritik belgesidir.
Taahhüde Dayalı Takip ve Dava
- Taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olması aranır
- Taahhütteki tarihten itibaren işleyen bir aylık süre içinde harekete geçilmelidir
- İcra yoluyla tahliye ile dava yolu arasında baştan tercih yapılmalıdır
- İmzaya veya tarihe itiraz ihtimaline karşı ek delil hazırlanmalıdır
İtiraz Sonrasında İzlenecek Yol
Kiracı takibe itiraz ettiğinde süreç kendiliğinden durur ve itirazın kaldırılması ya da iptali için mahkemeye gidilmesi gerekir. Bu aşamada dayanılan belgenin niteliği, hangi yolun açık olduğunu belirler. Yanlış yolun seçilmesi yalnızca zaman değil, yargılama giderleri bakımından da kayıp doğurur.
Anlaşmalı Tahliye Seçeneği
Tarafların masada anlaşarak tahliye tarihi ve devir şartlarını belirlemesi, çoğu dosyada yargılamadan daha hızlı sonuç verir. Protokolde tahliye tarihi, birikmiş kira ve yan giderlerin durumu, depozitonun akıbeti ve tarafların karşılıklı ibra kapsamı ayrı ayrı yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan her kalem, ileride yeni bir uyuşmazlığın tohumudur.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve tebligat tarihleri sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce dosyanızı hukuki yönden değerlendirmeniz yerinde olacaktır.