Kira artışı uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, takvimdir. Yenileme döneminden önce yapılmayan bildirim ya da geç açılan dava, artışın bir yıl daha uygulanamaması sonucunu doğurabilir. Bu rehber, artış talebini süre ekseninde nasıl kurgulamak gerektiğini anlatır.
Artış Oranının Yasal Çerçevesi
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kural olarak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa dahi bu üst sınır geçerlidir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise oran bağı yumuşar ve emsal kira bedelleri ile taşınmazın durumu gözetilerek hâkim tarafından belirleme yapılabilir.
Yeni Dönemden Otuz Gün Önce Yapılması Gerekenler
Kira bedelinin tespitine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak talebin yeni kira döneminin başından itibaren hüküm doğurması isteniyorsa, dönem başlangıcından en geç otuz gün önce ya dava açılmış ya da artış iradesi karşı tarafa yazılı olarak bildirilmiş olmalıdır. Bu bildirimin noter aracılığıyla yapılması, tebliğ tarihinin tartışmasız hale gelmesini sağlar. Sözleşmede yeni dönem için artış öngören bir hüküm varsa, dava dönem sonuna kadar açıldığında da yeni dönem için sonuç doğurur.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Şartı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri bu kapsamın dışındadır. Arabuluculuk süreci yürürken de otuz günlük bildirim mantığının gözden kaçırılmaması gerekir. Görüşmelerde yalnızca oran değil, ödeme günü, depozito ve yakıt-aidat paylaşımı gibi kalemlerin birlikte ele alınması çoğu dosyada anlaşmayı kolaylaştırır.
Anlaşma ile Tespit Davası Arasında
Anlaşma yolu, kiracıyla ilişkinin sürmesi istendiğinde ve taşınmazın boş kalma riski taşındığında tercih edilir. Buna karşılık kira bedelinin emsallerin belirgin biçimde altında kaldığı ve tarafların uzun süredir uzlaşamadığı dosyalarda tespit davası daha isabetli olabilir. Davanın maliyeti, bilirkişi incelemesinin gerektirdiği süre ve ödenmeyen fark bakımından uygulanacak faiz baştan hesaplanmalıdır.
Son Söz
Bu metin genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu doğrudan etkiler; adım atmadan önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.