Apartman ve site uyuşmazlıklarında ilk hamle genellikle bir ihtar yazısıdır; ancak ihtarın kime, hangi sıfatla ve hangi karara dayanılarak gönderildiği çoğu zaman dosyanın sonucunu belirler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin birlikte uygulandığı bu alanda, yönetim planı da bağlayıcı bir metindir.
İhtardan Önce: Yönetim Planı ve Kurul Kararı Kontrolü
Bir talebin dayanağı kanun, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı olabilir. Aidat, ortak gider payı, projeye aykırı kullanım ya da ortak alan işgali iddialarının her birinde dayanak farklıdır. Yönetim planı, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadığı ölçüde malikleri ve onların haleflerini bağlar. Bu nedenle ihtar hazırlanmadan önce yönetim planının ilgili maddesi ile kurul kararının tarihi ve gündemi mutlaka eşleştirilmelidir.
İhtar Metnini Etkili Kılan Unsurlar
- Talebin dayandığı kurul kararının tarih ve karar numarası
- Borç kalemlerinin dönem dönem dökümü ve varsa gecikme tazminatı hesabı
- Aykırı kullanımın somut tarifi ve giderilmesi için tanınan süre
- Süre sonunda başvurulacak hukuki yolun açıkça belirtilmesi
- Tebligat adresinin, tapu kaydı ve yönetim kayıtlarıyla doğrulanması
Kurul Kararına İtiraz Yolu
Kat malikleri kurulunun kararı, kanuna veya yönetim planına aykırıysa iptali istenebilir. Bu talep, kararın niteliğine ve maliğin toplantıya katılıp katılmadığına göre değişen sürelere bağlıdır; toplantıya katılmayan malikler bakımından süre kararın öğrenilmesine bağlanır. Sürenin kaçırılması hâlinde karar bağlayıcı hâle geleceğinden, tebliğ veya öğrenme tarihinin belgelenmesi kritik önemdedir. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması, yeter sayının sağlanmaması ve gündemde bulunmayan konunun karara bağlanması, en sık ileri sürülen sakatlık sebepleridir.
Uzlaşma mı, Dava mı? Karar Verirken Bakılacaklar
- Talep tek bir maliki mi yoksa tüm ana taşınmazı mı ilgilendiriyor.
- Aykırılığın giderilmesi teknik müdahale gerektiriyorsa maliyet ve süre öngörüsü çıkarılır.
- Yönetim ile malik arasındaki husumetin sürekli ilişki niteliği dikkate alınır.
- Ortak giderden kaynaklanan alacak için icra takibi ile dava yolunun sonuçları karşılaştırılır.
- Çekilmezlik iddiasına dayanan ağır taleplerde delil yükünün ağırlığı gözetilir.
Sık Karşılaşılan Usul Hataları
Husumetin yanlış yöneltilmesi bu alanda tekrar eden bir sorundur: talep kiracıya mı, malike mi yoksa yöneticiye mi yöneltilecektir? Kiracının kullanımından doğan aykırılıklarda malikin sorumluluğu ile kiracının sorumluluğu birlikte değerlendirilmelidir. Ayrıca sulh hukuk mahkemesinin görev alanına giren talepler ile genel hükümlere göre görülecek talepler ayrılmalı, tüm istekler tek dilekçeye yığılmamalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; yönetim planı hükümleri ve toplantı belgeleri her yapıda farklıdır. Adım atmadan önce belgelerinizi bir hukukçuya inceletmeniz, gereksiz süreç kaybını önler.