Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde yapılan hataların büyük bölümü, davadan çok önce, ihtar aşamasında ortaya çıkar. TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan sınırlı sayıda tahliye sebebi öngörür ve bu sebeplerin çoğu usulüne uygun bir ihtara bağlanmıştır. Aşağıda geçerli ihtarın unsurları, ihtardan sonraki dava takvimi ve anlaşarak tahliye seçeneği ele alınmıştır.
Kira Bedelinin Ödenmemesinde İhtar
Kiracı, kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak en az otuz günlük bir süre verip bu süre içinde ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Burada üç unsur birlikte aranır: bildirimin yazılı olması, verilen sürenin yeterli olması ve fesih iradesinin açıkça belirtilmesi. Yalnızca ödeme isteyen, ancak sonucu bildirmeyen bir yazı bu şartı karşılamaz. İhtarın kime tebliğ edildiği de önemlidir; kiracı birden fazlaysa bildirimin tümüne yöneltilmesi gerekir.
İki Haklı İhtar Yolunun İşleyişi
- Aynı kira yılı içinde iki ayrı ve haklı ihtar çekilmiş olmalıdır.
- İhtarlar farklı aylara ait ödenmemiş kira bedellerine ilişkin olmalıdır.
- İhtarların yazılı ve ispat edilebilir biçimde tebliğ edilmesi gerekir.
- Tahliye davası, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Bu yolda en sık düşülen hata, ihtarların düzenli çekilmesine karşın dava açma süresinin beklenmesidir; süre geçtiğinde ihtarlar bir sonraki yıla taşınmaz.
Gereksinim ve Yeniden İnşa Sebebiyle Tahliye
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunması hâlinde tahliye istenebilir. Bu sebep, TMK kapsamındaki mülkiyet hakkına dayansa da samimiyet denetimine tabidir; gereksinimin gerçek ve zorunlu olduğu somut delillerle ortaya konmalıdır. Taşınmaz yeni edinilmişse, edinme tarihinden itibaren kanunda öngörülen bildirim ve dava sırasına uyulması gerekir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanundan doğan yükümlülüklerin ihlali ise ayrı bir tartışma başlığıdır ve tek başına tahliye sebebi olarak ileri sürülmesi çoğu zaman yeterli olmaz.
Tahliye Taahhüdü ve Anlaşarak Çıkış
Tarafların anlaşarak tahliyeye karar vermesi, uzun bir yargılamayı önleyebilir. Ancak tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması aranır; sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütler geçersiz sayılabilir. Anlaşmalı çıkışta teslim tarihi, anahtar teslim tutanağı, depozitonun iadesi ve birikmiş borçların mahsubu tek metinde düzenlenmelidir. Aksi hâlde tahliye gerçekleşse bile alacak uyuşmazlığı yeni bir dosya olarak sürer.
Bu yazı genel bir çerçeve sunar. Kira uyuşmazlıklarında sonuç, sözleşmenin türüne ve ihtarın içeriğine göre değiştiğinden, ihtar göndermeden önce metnin hukukçu tarafından hazırlanması hak kaybını önler.