Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, hem kiracı hem kiraya veren açısından yılın en tartışmalı konusudur. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun'un uygulama alanına giren bu ilişkide, ihtarın zamanı ve içeriği çoğu zaman uyuşmazlığın seyrini belirler. Aşağıda artış talebinin bildirilmesinden dava aşamasına kadar izlenecek sıra ele alınmaktadır.
Artış Oranının Yasal Sınırı
Konut kiralarında yenilenen dönemde uygulanacak artış, sözleşmede oran kararlaştırılmış olsa dahi bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede bu sınırın üzerinde bir oran yazılmışsa, o hüküm sınırı aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedelin yeniden belirlenmesi ayrı bir dava konusudur.
İhtarname Ne Zaman ve Nasıl Gönderilmeli?
- Yeni kira döneminin başlangıcından makul süre önce gönderilmesi
- Yürürlükteki bedelin, talep edilen yeni bedelin ve dayanağın açıkça yazılması
- Ödemenin yapılacağı hesap ve tarih bilgisinin tekrarlanması
- Ulaştığının kanıtlanabileceği bir yöntemle gönderilmesi
Kiraya veren açısından ihtar, artışın istendiğini belgelemek bakımından; kiracı açısından ise fazla ödemenin ihtirazi kayıtla yapıldığını göstermek bakımından önemlidir. Fazla bedelin itiraz kaydı konulmadan uzun süre ödenmesi, sonradan iade talebini güçleştirebilir.
Kiracı Tarafında İtirazın Kurgusu
Talep edilen artış yasal sınırın üzerindeyse kiracının önünde iki yol vardır: sınırın üzerindeki kısmı ödemeyip yasal orana göre ödemeye devam etmek ya da ödeyip fazla kısmı ayrıca talep etmek. İlk yol tercih edilirken temerrüt riskine dikkat edilmelidir; ödemenin hiç yapılmaması ile eksik yapılması farklı sonuçlar doğurur. Ödeme dekontlarına dönem bilgisinin yazılması, sonraki tartışmalarda güçlü bir kayıt oluşturur.
Uzlaşma ile Kira Tespiti Davası Arasındaki Denge
Kira tespiti davası, yargılamanın süresi ve bilirkişi incelemesi nedeniyle taraflar için öngörülemez sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle çoğu dosyada kademeli artış üzerinde anlaşmak akılcıdır. Anlaşma yazılı hâle getirilirken; artışın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, depozitonun güncellenip güncellenmeyeceği, aidat ve yakıt gibi giderlerin kime ait olacağı ve tahliye taahhüdü verilip verilmediği netleştirilmelidir. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanması, geçerliliği bakımından ayrı bir tartışma doğurur.
Uyuşmazlık Devam Ederken Kaçınılması Gerekenler
Kilit değiştirmek, elektrik veya su aboneliğini kapatmak, eşyayı çıkarmak gibi fiilî yollara başvurmak, haklı olan tarafı da hukuken zor duruma sokar. Tahliye ancak yasal yollarla mümkündür ve bu yolların her biri farklı sebep ve süreye bağlıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve kira ilişkisinin süresi sonucu değiştirebilir. İhtarname göndermeden veya ödemeyi eksik yapmadan önce durumunuzu bir hukukçuyla değerlendirmeniz, geri dönüşü zor sonuçların önüne geçer.