Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların büyük bölümü, komşuluk ilişkisinin sürekliliği nedeniyle salt kazanma-kaybetme mantığıyla çözülemez. Arabuluculuk masasına oturan kat maliki ya da yönetici, aynı binada yaşamaya devam edeceğini bilerek hazırlanmak zorundadır. Bu da delil dosyasının, yalnızca bir davayı kazanmak için değil, müzakerede pazarlık gücü yaratmak için kurulmasını gerektirir.
Görüşmeye Gitmeden Önce Toplanacak Belgeler
TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesindeki tartışmalarda, iddianın dayanağı çoğunlukla kurumsal kayıtlardadır. Masaya şu belgeler hazır gidilmelidir: yönetim planı, karar defterinin ilgili sayfaları, işletme projesi, aidat tahakkuk ve tahsilat cetveli, ortak alanla ilgili teknik rapor veya fotoğraflı tespit, yapılan yazılı ihtar ve tebliğ belgeleri.
Anlaşma Tutanağını Delil Gibi Yazmak
Arabuluculukta üretilen metin, sonraki uyuşmazlıkta en güçlü belge haline gelir. Bu nedenle tutanakta muğlak ifadelerden kaçınılmalı; kim, neyi, ne zaman ve hangi ölçüde yapacak sorusu cevaplanmalıdır.
- Yükümlülük parasal ise tutar ve ödeme takvimi ayrı ayrı yazılır.
- Fiili bir davranış taahhüdü varsa (gürültü, kullanım, tadilat) ölçütü somutlaştırılır.
- Ortak gidere katılım oranı, yönetim planına atıfla teyit edilir.
- Yerine getirilmeme halinde başvurulacak yol açıkça belirtilir.
Müzakerenin Dava Riskiyle Karşılaştırılması
Anlaşmak ile dava açmak arasındaki tercih, duygusal değil ölçülebilir bir hesaptır. Kat malikleri kurulunun kararı usulüne uygun alınmışsa ve belge zinciri tamsa, müzakerede daha yüksek bir eşik savunulabilir. Buna karşılık karar defterinde eksiklik, çağrı usulünde tartışma veya gider paylaşımında dayanaksız bir uygulama varsa, dava aşamasında bu zafiyet dosyanın tümünü etkileyebilir; böyle bir tabloda makul bir çözüm tercih edilebilir.
Anlaşma Sağlanamazsa Sonraki Aşama
Görüşmenin anlaşmazlıkla sonuçlanması, hazırlığın boşa gittiği anlamına gelmez. Karşı tarafın masada ileri sürdüğü savunma, dava dilekçesinin şekillenmesinde yol gösterir; hangi vakıanın çekişmeli, hangisinin kabul edilmiş olduğu netleşir. Bu ayrım, HMK çerçevesinde delil listesi hazırlanırken zaman ve masraf tasarrufu sağlar.
Yukarıdaki değerlendirmeler yol gösterici bir çerçeve sunar; her binanın yönetim planı ve fiili durumu farklı olduğundan, görüşme öncesinde dosyanızın hukuki değerlendirmesini yaptırmanız önerilir.