Kiralananın boşaltılması talebi, uygulamada birden fazla hukuki yoldan yürütülebilir ve seçilen yol süreyi belirler. TBK'nın kira hükümleri tahliye sebeplerini, TMK mülkiyet ilişkisinin çerçevesini, kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ise ortak alan ve yönetim planından doğan yükümlülükleri düzenler. İcra yoluyla tahliyede en sık yapılan hata, sebebe uygun olmayan bir takip başlatılmasıdır.
Hangi Sebep Hangi Yolu Açar
Kira bedelinin ödenmemesi halinde ödeme emri gönderilerek yürütülen takip ile tahliye talep edilebilir. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanan taleplerin usulü farklıdır. Taahhüde dayalı tahliyede belgenin kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak düzenlenmiş olması aranır. Bu ayrımlar gözetilmeden başlatılan takip, itirazla karşılaştığında kolayca durur.
Temerrüde Dayalı Takipte Kritik Ayrıntılar
- Ödeme emrinde verilen sürenin doğru gösterilmesi
- Talep edilen kalemlerin kira, yan gider ve ferileri bakımından ayrıştırılması
- Kiracının kısmi ödemelerinin hangi aya mahsup edildiğinin izlenebilir olması
- Kiralananın adresi ve niteliğinin takip talebiyle uyumu
- Birden fazla kiracı varsa tebligatın her birine yapılması
Kiracı Tarafında İtiraz Hattı
- Borcun ödendiği iddiası, dekont ve elden ödeme belgeleriyle desteklenir.
- Kira miktarının farklı olduğu ileri sürülüyorsa yazılı sözleşme ve geçmiş ödemeler karşılaştırılır.
- Kiralananda ayıp veya kullanımı engelleyen durum varsa ayrı başlıkta ileri sürülür.
- Depozito ve yapılan zorunlu masrafların mahsubu talep ediliyorsa belgelendirilir.
- Tahliye taahhüdünün baskı altında veya boş olarak imzalatıldığı iddiası varsa somut olguya dayandırılır.
Tahliye Kararının Uygulanması
Tahliye aşamasında kiralanandaki eşyanın durumu, üçüncü kişilere ait mallar ve iş yeri kiralarında ticari faaliyetin devri gibi konular ayrı sorunlar doğurabilir. Bu nedenle tahliye günü öncesinde kiralananın mevcut durumunun tespiti, sonradan doğacak hasar tartışmalarını büyük ölçüde sınırlar. Fotoğraflı teslim tutanağı, hem kiraya veren hem kiracı bakımından koruyucudur.
Uzlaşma Takvimi Kurmak
Kira uyuşmazlıklarında tarafların çoğu, belirli bir tarihte boşaltma karşılığında birikmiş borcun kısmen silinmesi üzerinde anlaşabilir. Bu tür bir anlaşmanın işlevsel olması için tahliye tarihinin, anahtar teslim usulünün ve anlaşmaya uyulmaması halinde başlatılacak sürecin yazılı olması gerekir. Sözlü mutabakatlar, tahliye tarihinde çoğu kez uygulanamaz hale gelir.
Bu yazı genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır. Kiralananın niteliği, sözleşmenin süresi ve tahliye sebebi izlenecek yolu değiştireceğinden, takip başlatmadan veya itiraz süresini kaçırmadan önce hukuki görüş alınması yerinde olur.