Taşınmazın mülkiyeti tartışmalıyken kiracıya karşı tahliye takibi başlatıldığında iki ayrı yargısal süreç aynı anda yürür. Tapu iptali iddiası ile icra yoluyla tahliye talebinin birbirini nasıl etkilediğini bilmeden atılan adımlar, çoğu zaman geri dönülmesi güç sonuçlar doğurur.
İki Yol, İki Ayrı Delil Seti
İcra dairesindeki tahliye takibi kira ilişkisine dayanır ve inceleme sınırlıdır; mülkiyetin kime ait olduğu bu dosyada esaslı biçimde tartışılmaz. Mülkiyet tartışması ise TMK hükümlerine göre açılacak tapu iptali ve tescil davasının konusudur. Bu ayrım kavranmadığında, tahliye dosyasına mülkiyete ilişkin belgeler yığılır ve asıl savunma zayıflar.
Tahliye Takibinde Kiracının Konumu
- Ödeme emrine karşı kira ilişkisine itirazın ayrıca ve açıkça yapılması
- Ödemelerin banka üzerinden ve açıklamalı yapıldığının gösterilmesi
- Yeni malikin ihtiyaç iddiasına dayanması hâlinde bildirim ve sürelerin denetlenmesi
- TBK kapsamındaki tahliye sebeplerinin hangisine dayanıldığının belirlenmesi
Kira ilişkisine itiraz edilmemesi, sonraki aşamada mülkiyet tartışmasından bağımsız olarak tahliyenin gerçekleşmesine yol açabilir.
Tapu İptali Davasında İspat
Muvazaa, ehliyetsizlik veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi iddiaların her biri farklı delil gerektirir. Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, ödemenin banka kayıtlarıyla izlenebilirliği, devir tarihindeki rayiç ile bedel arasındaki fark, tarafların yakınlık derecesi ve devredenin o tarihteki sağlık durumu dosyanın omurgasını oluşturur. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı kanun kapsamındaki yönetim planı ve eklenti kayıtları da ayrıca istenmelidir.
Tedbir ve Şerh: Sonucu Koruyan Adım
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi ihtimaline karşı, dava açılırken tedbir talebinde bulunulması ve tapu kaydına dava şerhi işlenmesi istenmelidir. Bu talep gerekçelendirilmediğinde reddedilebilir; bu nedenle devir riskine ilişkin somut veriler dilekçede gösterilmelidir.
Sulh Görüşmesinin Gizli Riski
Taraflar arasında yapılan görüşmelerde kiracıya belirli bir tarihte çıkması karşılığında ödeme önerilmesi sık rastlanan bir durumdur. İmzalanacak metin yalnızca tahliye tarihini değil, birikmiş kira alacağının ve depozitonun durumunu da düzenlemelidir. Mülkiyet tartışması sürerken verilen tahliye taahhüdünün, sonradan kazanılan davanın sonuçlarını nasıl etkileyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu kaydının durumu, kira sözleşmesinin içeriği ve takibin türü izlenecek yolu belirlediğinden, iki süreç birlikte yürüyorken profesyonel destek alınması önem taşır.