Paydaşlar arasında taşınmazın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşma sağlanamadığında, ortaklığın giderilmesi süreci çoğu zaman doğrudan mahkeme salonunda değil, arabuluculuk masasında başlar. Bu aşamada dosyanın ne kadar iyi belgelendiği, hem anlaşma ihtimalini hem de anlaşma sağlanamazsa açılacak davanın hızını belirler.
Paydaşlık Yapısını Kâğıt Üzerinde Netleştirmek
İlk iş, tapu kaydından güncel pay durumunu çıkarmaktır. Paydaş sayısı, pay oranları, üzerindeki ipotek, haciz, intifa veya şerhler ile varsa kat mülkiyeti durumu tek bir tabloda toplanmalıdır. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi olmadan sağlıklı bir görüşme yürütmek mümkün değildir; TMK kapsamındaki elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki fark, paylaşma yönteminin tamamını değiştirir.
Aynen Taksim mi Satış mı: Teknik Dayanağı Önceden Hazırlamak
Görüşmenin en çok tıkandığı nokta, taşınmazın bölünerek paylaşılıp paylaşılamayacağıdır. Karşı tarafa yalnızca bölünebilir ya da bölünemez demek yerine, imar durumu belgesi, ifraz şartları, yapı kayıt bilgileri ve varsa mimari proje ile desteklenmiş bir sunum yapılması gerekir. 634 sayılı düzenlemenin kapsamına giren bağımsız bölümlerde, kat mülkiyetine geçiş imkânı çoğu zaman tarafların ekonomik olarak en az kayıpla ayrıldığı çözümdür.
Arabuluculuk Masasına Hangi Belgelerle Gidilmeli
- Güncel tapu kaydı ve takyidat listesi
- Bağımsız bir değerleme çalışması veya karşılaştırmalı satış örnekleri
- Taşınmazdan elde edilen kira gelirleri ve bunların paydaşlar arasındaki dağılımı
- Vergi, aidat, onarım gibi masraflara kimin ne kadar katıldığını gösteren ödeme belgeleri
- Paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullandığı iddiası varsa buna ilişkin yazışmalar
Anlaşma Sağlanırsa Metnin İnfaza Elverişli Yazılması
Uzlaşma kararı verildiğinde metnin sadece paylaşıldı demesi yeterli değildir. Hangi payın kime devredileceği, devir bedelinin ödeme takvimi, tapu işleminin hangi tarihte yapılacağı, masrafların paylaşımı ve ödeme yapılmazsa uygulanacak sonuç açıkça yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan her kalem, kısa süre sonra ikinci bir uyuşmazlık olarak geri döner.
Anlaşma Sağlanamazsa Dava Aşamasına Geçiş
Görüşmenin sonuçsuz kalması, emek kaybı anlamına gelmez. Görüşmede ortaya konulan değerleme, imar bilgisi ve kullanım geçmişi, açılacak davada doğrudan kullanılabilecek bir dosya oluşturur. Dava aşamasında tüm paydaşların taraf gösterilmesi zorunlu olduğundan, adres araştırmasının erken başlatılması tebligat kaynaklı gecikmeleri azaltır.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte bilgilendirmedir; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mevcut şerhler sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızın bir avukat tarafından incelenmesinde yarar vardır.