Kiraya ilişkin uyuşmazlıkların önemli bölümünde tahliye talebi doğrudan mahkemeye taşınamaz; önce arabuluculuk aşamasından geçmek gerekir. Bu aşama çoğu kişi tarafından aşılması gereken bir formalite gibi görülür; oysa arabuluculuk tutanağı, doğru kurulduğunda tahliyeyi davadan daha hızlı sonuçlandırabilecek bir belgedir. Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu hükümleri ekseninde bu aşamanın nasıl yönetileceğini ele alalım.
Masaya Oturmadan Önce Tahliye Sebebini Netleştirin
Tahliye talebinin dayanağı, tüm sürecin çerçevesini çizer. Kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın gereksinim nedeniyle geri istenmesi, yeniden inşa ve imar amaçlı tahliye, tahliye taahhüdüne dayanma veya sözleşmeye aykırı kullanım; her biri farklı belge ve farklı zamanlama ister. Birden fazla sebebi aynı anda ve gelişigüzel ileri sürmek, dosyanın odağını dağıtır.
Sebep Bazlı Belge Listesi
- Ödeme temerrüdü: kira sözleşmesi, ödeme geçmişini gösteren hesap hareketleri, gönderilen ihtarname ve tebliğ evrakı.
- Gereksinim: ihtiyaç iddiasını gerçek, samimi ve zorunlu gösteren belgeler; nüfus kaydı, mevcut konutun durumu, iş yeri değişikliği evrakı.
- Tahliye taahhüdü: taahhüdün tarihi, kiralananın tesliminden sonra düzenlenip düzenlenmediği ve imza inkârına karşı yazı–imza incelemesi ihtimali.
- Sözleşmeye aykırı kullanım: tarihli fotoğraf, komşu bildirimleri, site yönetimi yazışmaları, tutanaklar.
Arabuluculuk Tutanağını İcra Edilebilir Yazmak
Anlaşma tutanağının kıymeti, uygulanabilirliğindedir. "Taraflar tahliye konusunda anlaşmıştır" cümlesi tek başına yetersizdir. Tutanakta tahliye tarihi gün olarak, birikmiş kira ve yan giderlerin tutarı rakamla, tahliyeye kadar işleyecek kullanım bedeli hesaplanabilir biçimde, depozitonun akıbeti ve abonelik borçlarının kimde kalacağı ayrı ayrı yer almalıdır. Belirsiz bırakılan her kalem, ikinci bir uyuşmazlığın tohumudur.
Anlaşmama Kararının Sonuçları
Görüşme anlaşmazlıkla biterse son tutanak dosyaya konur ve dava yoluna geçilir. Burada iki nokta gözden kaçar: ihtar ve sözleşmeden doğan sürelerin arabuluculuk sırasında işlemeye devam edip etmediği ve dava dilekçesinde ileri sürülecek sebebin arabuluculuk konusuyla örtüşmesi gerekliliği. Masada konuşulmayan yepyeni bir sebeple dava açmak, usul tartışması doğurabilir.
Karar Verirken Tartılacaklar
- Elde tahliye taahhüdü gibi güçlü bir yazılı delil var mı?
- Kiracının ödeme kapasitesi, birikmiş alacağın tahsilini gerçekçi kılıyor mu?
- Yargılama süresince kiralanandan elde edilemeyecek gelir, masadaki teklifin üzerinde mi?
- Taşınmazın satışı, tadilatı veya kullanımı için belirlenmiş bir takvim baskısı var mı?
Bu yazı genel bilgilendirme içindir; sözleşmenin metni ve tarafların yazışma geçmişi sonucu değiştirebilir. Tutanağı imzalamadan önce metnin hukukçu gözüyle okunması tavsiye edilir.