Apartman ve site uyuşmazlıklarında tartışma çoğu zaman kararın içeriğiyle başlar, ancak sonucu belirleyen unsur süredir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümleri birlikte uygulandığında, kat malikleri kurulu kararına karşı gidilecek yolun kısa ve kesin bir takvime bağlı olduğu görülür.
Sürenin Başladığı An: Toplantıda Olmak veya Olmamak
Karar aleyhine iptal isteminde süre, toplantıya katılan malik ile katılmayan malik bakımından farklı anlarda işlemeye başlar. Katılmayan malik için belirleyici olan, kararın kendisine öğretildiği andır; bu nedenle karar defterinin ilan edilmesi, panoya asılması veya elden imza karşılığı verilmesi gibi ayrıntılar dosyanın merkezine oturur. Her hâlde işleyen bir üst süre de bulunduğundan, "haberim yoktu" savunması sınırsız değildir.
Karar Defteri ve Tutanağın Delil Değeri
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapıldığını gösteren tebligat ve imza listeleri
- Toplantı ve karar yeter sayısının hesaplanma biçimi; arsa payı oranlarının kontrolü
- Vekâletle katılımlarda vekâletnamelerin geçerliliği
- Muhalefetin karar defterine yazdırılması ve imzalanması
- Yönetim planındaki, kararın alınabilmesi için öngörülen özel çoğunluk kuralları
Yönetim Planı: Çoğu Dosyanın Unutulan Anayasası
Ortak yer kullanımı, projeye aykırı tadilat, gider paylaşımı ve hayvan besleme gibi tartışmalarda ilk bakılacak metin kanun değil, tapuya şerh edilmiş yönetim planıdır. Yönetim planında yer alan kural, kurulun basit çoğunlukla aldığı bir kararla kolayca aşılamaz. Dilekçe hazırlanırken yönetim planının ilgili maddesi ile karar arasındaki çelişki doğrudan gösterilmelidir.
Proje ve Ortak Yer Uyuşmazlıklarında Teknik Delil
Ortak alana yapılan müdahale iddialarında, sözlü anlatım tek başına yeterli olmaz. Onaylı mimari proje, tapu kaydı ve varsa belediye tespit tutanağı temin edilmeli; mevcut durumun fotoğraflarla ve gerekirse delil tespitiyle kayıt altına alınması sağlanmalıdır. Değişikliğin ne zaman yapıldığı, hem süre hem de eski hale getirme talebi bakımından önem taşır.
Komşuluk İlişkisini Koruyan Çözüm mü, Dava mı
Bu uyuşmazlıklarda taraflar aynı binada yaşamayı sürdüreceği için anlaşma yolu çoğu zaman makul görünür. Ancak yönetimle varılan sözlü mutabakatlar süreyi durdurmaz; görüşmeler sürerken iptal süresi dolabilir. Anlaşma tercih edilecekse, mutabakat bir sonraki toplantıda karar altına alınmalı ve karar defterine yazılmalıdır. Aksi halde yönetim değiştiğinde aynı tartışma baştan başlar.
Buradaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir. Yönetim planının içeriği, kararın türü ve tebliğ tarihi sonucu değiştirdiğinden, süre dolmadan bir hukukçuya danışmanız yerinde olur.