Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman aynı belgeye bakıp farklı sonuçlara ulaşır. Bu rehber, TBK ve TMK ekseninde kira artışı tartışmalarında ispat malzemesinin nasıl oluşturulacağını ve dava ile anlaşma arasındaki tercihin nasıl yapılacağını konu alır.
Taraflar Farklı Şeyleri İspatlar
Kiraya veren, taşınmazın rayice göre düşük bedelle kullanıldığını; kiracı ise mevcut bedelin sözleşme ve yasal sınırlara uygun olduğunu ortaya koymaya çalışır. Bu ayrım, delil listesini de belirler. Karşı tarafın iddiasını çürütmeye çalışmadan önce kendi tezinizi destekleyen verinin tamam olması gerekir.
Emsal Kira Verisi Nasıl Delil Hâline Gelir
- Aynı bina veya yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira sözleşmeleri
- Taşınmazın yaşı, konumu, katı, brüt alanı ve ısıtma türünü gösteren kayıtlar
- Kiralanan üzerinde yapılan esaslı tadilat ve iyileştirmelerin belgeleri
- Çevredeki altyapı ve ulaşım değişikliklerinin taşınmaza etkisini gösteren veriler
İnternet ilanlarındaki rakamlar tek başına belirleyici sayılmaz; bunlar talep fiyatını gösterir, gerçekleşen kirayı değil. Bu nedenle imzalanmış sözleşmelerle desteklenmeyen emsal iddiaları zayıf kalır.
Ödeme Kayıtları ve İhtar Zinciri
Kira bedelinin hangi tarihte, hangi tutarla ve hangi açıklamayla ödendiği; artışın kabul edilip edilmediğine dair güçlü bir gösterge oluşturur. Elden yapılan ödemeler ise ispat açısından sürekli sorun yaratır. Aynı şekilde gönderilen ihtarların tebliğ tarihleri, talebin hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağını belirlediğinden ayrı bir tabloda takip edilmelidir.
Kat Mülkiyetinden Doğan Ek Yükler
634 sayılı Kanun kapsamındaki aidat, ortak gider ve demirbaş katılım payları, kira ilişkisinin ekonomik dengesini etkiler. Bu kalemlerin sözleşmede kime yükletildiği açıkça yazılmamışsa, artış tartışması sıklıkla bu noktadan büyür. Yönetim kararları ve işletme projesi bu bakımdan dosyaya eklenmelidir.
Anlaşma ile Dava Arasındaki Denge
Kira ilişkisinin sürmesi bekleniyorsa, yargılama süresince oluşacak fark ve gecikme riski yerine belirli bir kademelendirmeyi içeren yazılı bir mutabakat çoğu zaman iki taraf için de öngörülebilir sonuç üretir. Mutabakat metninde yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı ve sonraki dönem artışının hangi ölçüte bağlanacağı açıkça belirtilmelidir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel bilgi niteliğindedir. Sözleşmenin tarihi, süresi ve türü sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce belgelerinizle birlikte hukuki görüş alınması önerilir.