Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde taraflar genellikle tahliye talebine odaklanır; oysa uyuşmazlığın seyrini belirleyen asıl unsur, taşınmazın ve kira ilişkisinin mevcut durumunun zamanında tespit edilmesidir. Türk Borçlar Kanunu kira hükümlerini ayrıntılı biçimde düzenlerken, mülkiyet ve kullanım ilişkileri Türk Medeni Kanunu ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde değerlendirilir. Bu yazı, tahliye sürecinde tespit davasının nasıl bir işlev gördüğünü ve anlaşma-dava tercihini ele alır.
Tespit Davası Ne İşe Yarar?
Tespit talebi, tahliye sonucunu tek başına doğurmaz; ancak sonraki aşamada tartışılacak olguları bugünden sabitler. Taşınmazın fiilî kullanım biçimi, üçüncü kişilerin varlığı, yapılan tadilatlar ya da hasarın kapsamı gibi konular zamanla değişir. Tahliyeden sonra bu olguları ispat etmek çoğu zaman imkânsız hale gelir. Bu nedenle tespit, uyuşmazlığın kendisinden çok, ileride kurulacak talebin zeminini korumaya yarar.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Delil Seti
Her tahliye sebebi farklı bir ispat düzeni gerektirir. Kira bedelinin ödenmemesi iddiasında banka kayıtları ve ihtar tebliğ evrakı belirleyicidir. İhtiyaç iddiasında ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler öne çıkar. Sözleşmeye aykırı kullanım iddiasında taşınmazın hâli ile sözleşmedeki kullanım amacı karşılaştırılır.
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ekleri
- Ödemelerin tamamını gösteren hesap dökümü
- Gönderilen ihtarname ve tebliğ belgesi
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren tespit tutanağı
- Yönetim planı ve kat malikleri kararları, ortak alan tartışması varsa
İhtarnameyi Delil Haline Getirmek
İhtarname çoğu dosyada yalnızca bir uyarı olarak görülür; oysa doğru yazıldığında tahliye talebinin dayanağını oluşturur. Metinde hangi ödemenin hangi döneme ait olduğu, ne kadar süre tanındığı ve süre sonunda ne yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Muğlak ifadeler taşıyan ihtarnameler sonradan geçersiz sayılabilir ve süreç baştan başlar. Tebliğ tarihinin ve tebliğ biçiminin kayıt altına alınması da aynı derecede önemlidir.
Anlaşmalı Çıkış mı, Dava mı?
Kiracıyla tahliye tarihi üzerinde anlaşmak, dava sürecinin uzunluğu düşünüldüğünde çoğu zaman daha hızlı sonuç verir. Ancak sözlü mutabakatlar uygulamada sık sık bozulur. Anlaşma tercih edilecekse, tahliye tarihi ile o tarihe kadarki ödeme yükümlülüğünün yazılı ve icra edilebilir biçimde düzenlenmesi gerekir. Buradaki temel risk, tarafların aylarca görüşme yürütmesi ve bu süre içinde ihtar, ödeme takibi gibi adımların atlanmasıdır; görüşme çöktüğünde dava için gereken zemin de zayıflamış olur. Bu nedenle anlaşma yolu denenirken hukuki takvim ayrıca işletilmelidir.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı izlenecek usulü değiştirir; adım atmadan önce dosyanızın kendi ayrıntılarıyla incelenmesi gerekir.