Taşınmaz uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, doğrudan tapu iptali ve tescil talebiyle yola çıkıp, iddiayı taşıyacak fiili durumun bu arada değişmesine izin vermektir. Yapı yıkılır, kullanım biçimi değişir, taşınmaz üçüncü kişiye devredilir. Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde ilerleyen dosyalarda tespit davası, bu değişkenliği durduran bir araç olarak değerlendirilmelidir.
Tespit, tapu iptali davasına ne kazandırır
Tespit talebi, uyuşmazlığın çözümünde belirleyici olacak fiili durumu bugünkü hâliyle kayıt altına alır. Sınıra tecavüz iddiası, taşınmaz üzerindeki muhdesatın kim tarafından yapıldığı, zilyetliğin fiilen kimde bulunduğu gibi başlıklar, aradan zaman geçtikçe ispatı zorlaşan konulardır. Keşif ve bilirkişi incelemesiyle bugün alınan bir tespit, sonraki iptal davasında tartışmanın zeminini oluşturur ve karşı tarafın sonradan yaratacağı fiili durumların etkisini sınırlar.
Kaydın tarihçesini çıkarmadan iddia kurulmaz
Tapu iptali iddiası, taşınmazın bugünkü kaydına değil, o kaydın nasıl oluştuğuna dayanır. Bu nedenle dosyanın omurgası şu belgelerden kurulur:
- Tapu müdürlüğünden alınacak, tüm devirleri gösteren kayıt örnekleri ve akit tabloları
- Devirlere esas alınan resmî senetler ile varsa vekâletnameler
- Kadastro tutanakları, paftalar ve varsa imar uygulaması kayıtları
- Bedelin fiilen ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları
Özellikle vekâletname ile yapılan devirlerde vekâletin kapsamı ve düzenlenme tarihi, tek başına sonuca etki edebilecek ayrıntılardır.
Muvazaa ve iyiniyet tartışmasında ne ispatlanır
Devrin görünürdeki işlemden farklı bir amaçla yapıldığı iddia ediliyorsa, tartışma iki eksende yürür: taraflar arasındaki gerçek iradenin ne olduğu ve taşınmazı sonradan edinen kişinin durumu bilip bilemeyeceği. Birinci eksen için ödeme akışı, taşınmazın devirden sonra kim tarafından kullanıldığı ve devralanın ödeme gücü önem taşır. İkinci eksen için ise devirlerin birbirine yakın tarihlerde yapılması, satış bedelinin emsallerden belirgin sapması ve taraflar arasındaki ilişki gibi göstergeler değerlendirilir.
Paydaşlar arası anlaşma mı, yargılama mı
Taşınmaz uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü aile içi veya paydaşlar arası ilişkilerden doğar ve yargılama süreci ilişkiyi kalıcı biçimde bozar. Anlaşmayı değerlendirirken taşınmazın güncel değerini, iddianızın belgeyle desteklenme gücünü ve yargılamanın keşif ile bilirkişi aşamalarını kapsayan öngörülen süresini birlikte tartın. Anlaşma yolunu seçerseniz, mutabakatın tapuda tescil edilecek somut bir işleme bağlanması şarttır; yalnızca imzalanmış bir protokol, taşınmaz üzerindeki hukuki durumu tek başına değiştirmez.
Kapanış
Bu içerik genel bilgi amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, kaydın oluşum biçimi ve tarafların sıfatı sonucu doğrudan etkiler. Dava açmadan önce tapu kayıtlarınızı bir gayrimenkul hukuku avukatıyla birlikte incelemeniz yerinde olur.