Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, teknik incelemeye dayalı ve uzun süren bir yargılamadır. TMK'nın mülkiyet hükümleri, TBK'nın kira ve ecrimisil ilişkisine bakan kuralları ile kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda 634 sayılı Kanun birlikte devreye girdiğinde, süreyi belirleyen şey talep değil dosyaya sunulan teknik belgelerdir.
Davadan Önce Toplanması Gereken Kayıtlar
- Güncel tapu kaydı, takyidat listesi ve varsa şerhlerin tarihleri
- İmar durumu, yapı ruhsatı ve iskan belgesi ile kadastro çapı
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuşsa yönetim planı ve proje
- Taşınmaz üzerindeki fiili kullanımı gösteren kira sözleşmeleri ve ödeme kayıtları
- Paydaşlar arasında daha önce yapılmış fiili taksim veya kullanım anlaşmalarına ilişkin yazışmalar
Bu belgeler dava açılmadan toplandığında, aynen taksimin mümkün olup olmadığı sorusu ilk celsede tartışılabilir; aksi halde dosya yalnızca belge beklemekle aylar kaybeder.
Aynen Taksim Talebini Somutlaştırmak
Satış yerine aynen paylaşma isteniyorsa, talebin teknik olarak mümkün olduğunu gösteren bir zemin hazırlanmalıdır: parselin bölünebilirliği, imar mevzuatının izin verdiği asgari ifraz koşulları ve payların değer dengesi. Değer farkı doğuyorsa, bunun para ile denkleştirilmesine ilişkin öneri de baştan sunulmalıdır. Soyut bir aynen taksim talebi, bilirkişi raporu sonrası kendiliğinden satışa dönüşür.
Süre Kaybının Sık Görülen Kaynakları
- Paydaşlardan birinin vefatı sonrası mirasçıların tespitinin geciktirilmesi
- Adres araştırması ve tebligat sorunları nedeniyle duruşmaların ertelenmesi
- Rapora itirazın gerekçesiz yazılması ve ek rapor turlarının uzaması
- Satış aşamasında kıymet takdirine itiraz süresinin kaçırılması
Sulh Yoluyla Paylaşma ile Yargılama Arasındaki Denge
Paydaşların kendi aralarında yapacağı taksim veya birinin diğerinin payını devralması, çoğu zaman satış yoluyla elde edilecek sonuçtan daha iyidir; çünkü ihale bedelleri serbest piyasa değerinin altında kalabilir. Güncel düzenlemeler taşınmaza ilişkin bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava öncesi bir aşama olarak öngördüğünden, başvuru yapılmadan önce kapsamın kontrol edilmesi gerekir. Anlaşma sağlanamıyorsa, davayı geciktirmek yalnızca kullanım avantajı olan paydaşın işine yarar; bu durumda ecrimisil talebi ayrıca değerlendirilmelidir.
Taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı süreci tümüyle değiştirdiğinden, bu metin genel bir yol haritası sunar. Tapu kaydı ve imar durumu incelendikten sonra stratejinin bir avukatla belirlenmesi yerinde olur.