Kiralanan taşınmazın boşaltılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda sonucu belirleyen şey, çoğunlukla haklılık değil takvimdir. TBK'nın kira ilişkisine dair hükümleri, TMK'nın mülkiyet düzeni ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun birlikte uygulandığında, her tahliye sebebinin kendine özgü bir süre ve ispat yapısı olduğu görülür. Bu rehber, sebep-takvim eşleşmesine odaklanır.
Tahliye sebebine göre değişen takvim
- Kira bedelinin ödenmemesi: usulüne uygun ihtar ve verilen süre içinde ödeme yapılmaması aranır; ihtarın içeriği ve tebliği zincirin ilk halkasıdır.
- Gereksinim nedeniyle tahliye: kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, sözleşme süresinin bitimini izleyen kısa süre içinde açılacak davayla ileri sürülür.
- Yeni malikin ihtiyacı: edinim tarihinden itibaren yapılacak bildirim ve dava açma süreleri ayrıca hesaplanır.
- Tahliye taahhüdü: taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması aranır.
- Yeniden inşa ve imar: projenin varlığını gösteren belgeler ve ruhsat dosyası, iddianın somutluğunu belirler.
İhtar ve bildirimlerin ispatı
Tahliye dosyalarının önemli bir bölümü, esasa hiç girilmeden tebligat eksikliği nedeniyle sonuçlanır. İhtarnamenin doğru adrese, doğru kişiye ve doğru usulle tebliğ edildiği gösterilemiyorsa, süre işlemeye hiç başlamamış sayılabilir. Adres değişikliği bilinen dosyalarda eski adrese yapılan tebligata güvenmek, en sık rastlanan hatadır.
Gereksinim iddiasının samimiyeti
- İhtiyaç sahibinin hâlihazırda nerede oturduğu ya da hangi işyerini kullandığı belgelenir.
- İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren kayıtlar toplanır: iş yeri açılış belgeleri, nakil yazısı, sağlık raporu, evlilik kaydı.
- Kiraya verenin aynı nitelikte boş taşınmazı bulunup bulunmadığı gözden geçirilir; bu husus karşı tarafın ilk savunması olur.
- Tahliyeden sonra taşınmazın fiilen kullanılacağına dair plan, dilekçede somut biçimde anlatılır.
Anlaşmalı çıkış mı, davayı sürdürmek mi?
Kiracıyla varılacak protokol, çıkış tarihini, birikmiş kira ve yan giderlerin nasıl kapatılacağını ve depozitonun akıbetini tek metinde çözebilir. Bu yol, yargılama süresi boyunca artan alacak riskini de sınırlar. Buna karşılık protokolde tahliye tarihi belirsiz bırakılır ya da yaptırım öngörülmezse, metin uygulamada dava kadar zaman kaybettirir. Anlaşma metnine teslim tutanağı ve sayaç devirleri de eklenmelidir.
Kira hukukunda süreler sebebe göre değiştiği için, tek bir kalıba göre hareket etmek risklidir. İhtarnamenizi göndermeden önce sebep-süre eşleşmesini bir hukuk profesyoneliyle teyit etmeniz yerinde olur.