Tapu iptal ve tescil talepleri, sonucu en ağır olan uyuşmazlıklardandır; çünkü dava kazanılsa bile taşınmaz üçüncü kişilere devredilmişse sonuç değişebilir. TMK'daki mülkiyet ve tescil hükümleri, TBK'daki sözleşme kuralları ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun düzeni birlikte değerlendirildiğinde, davanın kaderini belirleyen ilk adımın çoğu zaman tedbir talebi olduğu görülür.
İlk Adım: Kaydı Dondurmak
Dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh verilmesi talep edilmediğinde, yargılama sürerken yapılan devirler dosyayı işlevsiz bırakabilir. Bu nedenle taşınmazın güncel tapu kaydı, takyidat bilgileri ve varsa önceki devir işlemleri ilk günden temin edilmeli; koruma talebi dilekçenin başına yerleştirilmelidir.
Dayanağa Göre Değişen Delil Seti
- Muvazaa iddiasında: devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları, devredenin mali durumu, taşınmazın kullanım durumu ve tanık anlatımları.
- Ehliyetsizlik iddiasında: işlem tarihine yakın tıbbi kayıtlar, tedavi geçmişi ve resmî sağlık raporları.
- Yolsuz tescil iddiasında: tescilin dayandığı belge, vekâletname ve imza incelemesine esas evrak.
- Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkta: proje, yönetim planı ve ortak alan kayıtları.
Delil seti dayanağa göre kurulmalıdır; birbirine karışan iddialar, dosyanın odağını dağıtır ve bilirkişi incelemesinin yönünü belirsizleştirir.
Süre Tartışmasının Katmanları
Bazı dayanaklar bakımından süre sınırı bulunmazken, sözleşmeye dayalı taleplerde zamanaşımı gündeme gelir. Ancak süre sınırı olmaması, beklemenin risksiz olduğu anlamına gelmez: geçen her ay, iyi niyetli üçüncü kişi kazanımı ihtimalini artırır ve tanık anlatımlarının değerini azaltır. Bu nedenle süre değerlendirmesi hukuki olduğu kadar pratik bir konudur.
Paylaşım Protokolü ile Dava Arasındaki Seçim
Özellikle aile içi devir uyuşmazlıklarında, taraflar arasında yapılacak bir paylaşım protokolü yıllar sürecek bir yargılamayı önleyebilir. Ancak protokolün, taşınmazın hangi paylarla ve hangi tarihte devredileceğini, masrafların kime ait olacağını ve devir yapılmazsa doğacak sonucu açıkça düzenlemesi gerekir. Tapuda fiilen işlem yapılmadan verilen taahhütler, çoğu zaman yeni bir uyuşmazlığın başlangıcı olur.
Bilgilendirme Notu
Yukarıdaki açıklamalar genel çerçeve sunar; taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kaydının geçmişi sonucu belirler. Dava açmadan veya protokol imzalamadan önce kayıtların hukuki incelemeden geçirilmesi önerilir.