Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmazın kayıttaki durumu ile gerçek hukuki durumu arasındaki farkın giderilmesini amaçlar. Uygulamada davanın kaderini belirleyen şey çoğu zaman hukuki nitelendirme değil, ihtarın ve iradenin belgelenebilmesidir. TMK ve TBK ekseninde bu rehber, ihtar aşamasından itibaren delil zincirinin nasıl kurulacağını ve uyuşmazlığın sulhle mi çözüleceğini ele alıyor.
İhtarın Rolü ve Doğru Zamanlaması
İhtar, çoğu ilişkide yalnızca nezaket adımı değildir; temerrüdün başlangıcını, iyiniyetin tartışılacağı anı ve bazen sürelerin işleyişini belirler. İhtarnamenin muhatabı, adresi ve içeriği yanlış kurulduğunda, sonradan üretilen tüm delil bu zayıf halkaya bağlanır. Bu nedenle ihtar metninde talebin konusu, dayanağı ve verilen süre açıkça yazılmalı; tebliğ şerhi dosyada saklanmalıdır.
Taşınmaz Dosyasının Omurgası
- Tapu müdürlüğünden alınan işlem dosyası ve akit tablosu suretleri
- Devre esas olan sözleşme, vekâletname ve varsa ödeme dekontları
- Kadastro paftası, çap, imar durumu ve varsa krokiler
- Taşınmazın zilyetliğine ilişkin kayıtlar: elektrik-su abonelikleri, emlak vergisi beyanları
- Taraflar arasındaki yazışmalar ve ihtar tebliğ evrakı
Muvazaa mı, Ehliyetsizlik mi, Vekâlet Aşımı mı
Talebin dayandığı hukuki sebep, toplanacak delili tamamen değiştirir. Muvazaa iddiasında bedelin gerçekten ödenip ödenmediğine ilişkin banka hareketleri ve taşınmazın rayiç değeriyle satış bedeli arasındaki fark öne çıkar. Ehliyet tartışmasında sağlık kayıtları ve işlem tarihine yakın tıbbi belgeler belirleyici olur. Vekâletin kötüye kullanıldığı ileri sürülüyorsa vekâletnamenin kapsamı ile yapılan işlem karşılaştırmalı olarak sunulmalıdır. Aynı dosyada birden fazla sebep ileri sürülecekse, her biri için ayrı bir delil listesi tutulması karışıklığı önler.
Tedbir Talebi Neden Baştan Düşünülmeli
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, kazanılan kararı uygulanamaz hâle getirebilir. Bu yüzden tapu kaydına şerh verilmesine yönelik talep, dilekçeyle birlikte ve gerekçelendirilerek ileri sürülmelidir. Talebin teminata bağlanma ihtimali de bütçelemeye eklenmelidir.
Sulh Masasında Neye Bakılır
Aile içi devirlerde ya da paydaşlar arasındaki ihtilaflarda anlaşma, uzun yargılamaya kıyasla çoğu zaman daha korunaklıdır. Ancak sulh metni tapuda tescile elverişli biçimde yazılmazsa yeni bir uyuşmazlık doğurur; taşınmazın ada-parsel bilgisi, devir bedeli ve masrafların paylaşımı metinde açıkça yer almalıdır.
Buradaki değerlendirmeler genel niteliktedir; her taşınmazın kayıt geçmişi kendine özgüdür. Adım atmadan önce dosyanızın tapu kayıt zincirinin uzmanca incelenmesi yerinde olacaktır.