Paydaşlar arasındaki ortaklığın giderilmesi davası, çoğu zaman satış kararıyla bitmez; asıl gerilim, taşınmazı fiilen kullanan paydaş veya kiracının çıkmaması halinde başlar. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde, satıştan tahliyeye uzanan usul haritası aşağıda çıkarılmıştır.
Dava Aşamasında Tahliyeyi Hazırlayan Tespitler
Tahliye aşamasındaki tıkanıklıkların çoğu, dava sırasında yapılmayan tespitlerden doğar. Keşif ve bilirkişi incelemesi sırasında taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı, kiracı bulunup bulunmadığı, kira sözleşmesinin tarihi ve muhdesatın kime ait olduğu tutanağa geçirilmelidir. Bu kayıtlar yoksa satış sonrasında alıcı, kimin aleyhine hangi yola başvuracağını belirlemekte zorlanır.
Satış Aşamasının İşleyişi
Aynen taksim mümkün görülmediğinde mahkeme satış yoluyla paylaşmaya karar verir ve satışa ilişkin işlemler, görevlendirilen satış memurluğu eliyle yürütülür. Bu aşamada takip edilmesi gereken başlıklar şunlardır:
- Kıymet takdirine itiraz için tanınan sürenin kaçırılmaması.
- İhale ilanının, tapu kayıt bilgileri ve şerhlerle uyumlu olması.
- Taşınmaz üzerindeki kira şerhi, intifa veya haciz kayıtlarının ilan öncesinde netleştirilmesi.
- İhale bedelinin yatırılma süresi ve tescil aşamasının izlenmesi.
Tahliye Talebi ve Kiracı Sorunu
İhale kesinleşip tescil gerçekleştikten sonra alıcı, taşınmazın teslimi için icra dairesine başvurabilir. Ancak taşınmazda geçerli bir kira ilişkisi varsa durum farklıdır: kiracının hakkı doğrudan sona ermez ve yeni malikin gereksinimi ile tahliye yolu ayrı bir usule tabidir. Bu nedenle satış öncesinde kira sözleşmesinin tarihi, süresi ve tapuya şerh edilip edilmediği mutlaka incelenmelidir. Sözleşme tarihinin sonradan oluşturulduğu iddiası varsa, ödeme kayıtları ve abonelik geçmişi bu tartışmada belirleyici olur.
Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Ek Kontroller
Kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda ortak yer kullanımı, yönetim planı hükümleri ve birikmiş aidat borçları satış sonrasında yeni malikin karşısına çıkar. Yönetim planı ve aidat borç dökümü satış öncesinde temin edilmezse, tahliye sürecine paralel yeni uyuşmazlıklar doğar.
Sürelerin Tek Takvimde Toplanması
Kıymet takdirine itiraz, ihaleye ilişkin şikâyet, tescil ve teslim talebi farklı sürelere tabidir ve bunların ayrı ajandalarda tutulması gecikmelerin ana kaynağıdır. Tüm tarihlerin tek bir tabloda, tebligat tarihleriyle birlikte izlenmesi, süresinde yapılmayan itiraz nedeniyle satışın baştan tekrarlanması riskini azaltır.
Yukarıdaki anlatım genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mevcut kira ilişkisi süreci esaslı biçimde değiştirebileceğinden, satış aşamasına geçmeden önce dosyanızın hukuken değerlendirilmesi yararlı olacaktır.