Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşların anlaşamaması hâlinde başvurulan yol, ortaklığın giderilmesidir. Bu dosyaların uzamasının başlıca nedeni, tarafların taşınmazın nasıl bölüneceği konusunda değil, değerinin ne olduğu konusunda ayrışmasıdır. Süreç doğru kurgulandığında, satış aşamasına gelinmeden çözüm mümkün olabilir.
Dava Öncesi Zorunlu Aşama
Yapılan kanun değişikliğiyle taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Aynı düzenleme kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklar bakımından da geçerlidir. Bu nedenle doğrudan dava açılması hâlinde dosya, esasa girilmeden usulden reddedilir ve zaman kaybedilir.
Arabuluculuk Masasında Konuşulması Gerekenler
- Taşınmazın güncel değerine ilişkin ortak bir kıymet takdiri yaptırılıp yaptırılmayacağı
- Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığı, imar durumunun buna izin verip vermediği
- Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralması seçeneği ve ödeme takvimi
- Taşınmazdan yalnız bir paydaşın yararlanıyor olması hâlinde geçmiş döneme ilişkin talepler
- Vergi, aidat ve masrafların paylaşımı
Anlaşma Sağlanamazsa İzlenecek Yol
Son tutanağın anlaşmama ile düzenlenmesi hâlinde dava yolu açılır ve bu davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Türk Medeni Kanunu aynen taksime öncelik tanır; bunun mümkün olmadığı ya da paydaşların menfaatini zedelediği hâllerde satış suretiyle paylaştırmaya karar verilir. Satış kararı verildiğinde taşınmaz açık artırma ile satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır; bu ihtimalde elde edilen değerin serbest piyasa değerinin altında kalması ihtimali gerçekçi biçimde hesaba katılmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kurulmuş Yapılarda Özel Durum
634 sayılı Kanun kapsamında kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda bağımsız bölümler bağımsız mülkiyete konu olduğundan, tablo farklıdır. Ana taşınmaz üzerinde ortaklığın giderilmesi talebi ile bağımsız bölüm üzerindeki paydaşlığın giderilmesi talebi birbirine karıştırılmamalıdır. Kira ilişkisinin bulunduğu hâllerde ise Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki kiracılık hakkının satıştan nasıl etkileneceği ayrıca değerlendirilmelidir.
Uzlaşma ile Dava Arasında Tercih
Bu uyuşmazlıklarda anlaşmanın en güçlü tarafı hızdır: arabuluculukta ulaşılan mutabakat, icra edilebilirlik şerhi ile ilam gücü kazanabilir. Dava yolu ise değerin bağımsız biçimde tespit edilmesini sağlar ancak keşif, bilirkişi ve satış aşamalarıyla uzun sürer. Paydaşlar arasındaki ilişkinin devam edip etmeyeceği, taşınmazın kullanım durumu ve nakde ihtiyaç duyulup duyulmadığı bu tercihi belirleyen başlıca ölçütlerdir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu kaydının niteliği ve mirasçılık durumu süreci değiştirebileceğinden, arabuluculuk başvurusundan önce kayıtların hukukçu ile incelenmesi tavsiye edilir.