Taşınmazın mülkiyeti tartışmalı hâle geldiğinde, o taşınmazda oturan veya işletme yürüten kişinin durumu ayrı bir sorun olarak gündeme gelir. TMK mülkiyet ve tescil rejimini, TBK kira ilişkisini, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyetine tabi yapılarda malik ve kullanıcı ilişkilerini düzenler. Bu rehber, tapu iptali ve tescil talebiyle tahliye sürecinin aynı takvimde nasıl yönetileceğini konu alır.
İki Sürecin Birbirine Bağlanan Noktaları
Tapu iptali ve tescil davası mülkiyetin kime ait olduğunu belirlerken, tahliye süreci taşınmazın fiilî kullanımını sonlandırmaya yöneliktir. Bu ikisi zorunlu olarak aynı sonucu vermez: mülkiyet tartışması sürerken kullanım ilişkisi geçerli bir kira sözleşmesine dayanıyor olabilir. Bu nedenle önce kullanımın hukuki dayanağı belirlenmeli, sonra tahliye talebinin hangi sebebe dayandırılacağı seçilmelidir.
Dosyayı Kurarken Yanıtlanması Gereken Sorular
- Taşınmazda oturan kişi kiracı mı, intifa hakkı sahibi mi, yoksa hukuki dayanağı olmayan bir kullanıcı mı?
- Kira sözleşmesi mülkiyet devrinden önce mi sonra mı kurulmuş?
- Ödemeler kime ve hangi kanaldan yapılmış, banka açıklamaları hangi dönemi gösteriyor?
- Tapu kaydında haciz, ipotek veya şerh var mı?
- Kat mülkiyetine tabi yapıda ortak alan kullanımına ilişkin ayrı bir uyuşmazlık doğmuş mu?
Tedbir Talebini Zamanında Yapmak
Mülkiyet uyuşmazlıklarında en çok zarar doğuran gecikme, taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi ihtimaline karşı tapuya şerh ya da ihtiyati tedbir talebinin geç yapılmasıdır. Dava dilekçesiyle birlikte tedbir istenmesi, sonradan doğacak iyiniyet tartışmalarının önünü büyük ölçüde keser. Talep gerekçesinde, devir hâlinde ortaya çıkacak telafisi güç zararın somut olarak anlatılması gerekir.
Tahliye Yolunda Sıra Gözetmek
- İhtar ve ihbarların içeriği ile tebliğ tarihleri tek bir çizelgeye alınır.
- Kira bedelinin ödenmemesi ileri sürülecekse, ödeme geçmişi eksiksiz çıkarılır.
- İcra dairesi aracılığıyla yürütülen tahliye talebi ile mahkemeden istenen tahliye ayrı ayrı planlanır.
- Yeni malik sıfatına dayanan taleplerde, sürelere ilişkin TBK düzenlemeleri gözden geçirilir.
- Tahliyenin fiilen mümkün olduğu tarih, taşınmazın kullanım amacına göre öngörülür.
Anlaşarak Boşaltma Seçeneği
Uzun süren mülkiyet davalarında, kullanıcıyla yapılacak yazılı bir boşaltma protokolü çoğu zaman en hızlı çözümdür. Böyle bir metinde boşaltma tarihi, o tarihe kadarki kullanım bedeli, demirbaşların durumu ve karşılıklı feragat kapsamı tereddüde yer bırakmayacak şekilde yazılmalıdır.
Yukarıdakiler genel bilgilendirme niteliğindedir. Tapu kaydı, sözleşme metni ve fiilî kullanım biçimi her dosyada farklı sonuç doğurabileceğinden, adım atmadan önce belgelerinizin bir avukatça incelenmesi gerekir.