Tahliye talebinde en sık yapılan hata, doğru sebebe dayanmadan yola çıkmaktır. TBK'nın kira hükümleri, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun birlikte değerlendirildiğinde, her tahliye sebebinin kendi usulü ve kendi takvimi vardır. Bu rehber, icra yoluyla tahliye seçeneğini aşama aşama planlamaya ve uzlaşarak çıkış ile dava arasındaki tercihe odaklanır.
Yola Çıkmadan Önce Sözleşme ve İhtar Denetimi
Kira sözleşmesinin tarafları, başlangıç tarihi, süresi ve ödeme günü; tahliye sebebinin dayanağını belirler. Kira bedelinin hangi hesaba, hangi açıklamayla yatırıldığı incelenir; açıklamasız veya farklı hesaba yapılan ödemeler ihtilaf doğurur. Kiracıya daha önce ihtar çekilmişse, ihtarın içeriği ve tebliğ belgesi dosyaya konur. Sebep ile talep arasında uyumsuzluk varsa, süreç baştan tıkanır.
İcra Yoluyla Tahliyede Aşama Sırası
- Kira alacağı ve tahliye talebini birlikte içeren takip talebi hazırlanır.
- Ödeme emrinin kiracıya tebliği ve tebliğ tarihi kayda alınır.
- Verilen süre içinde ödeme yapılıp yapılmadığı hesap hareketlerinden izlenir.
- İtiraz gelirse, itirazın kapsamı (borca mı, kira ilişkisine mi) belirlenir.
- İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi için icra mahkemesine başvuru planlanır.
İtiraz Gelirse Ne Değişir
- Kira ilişkisinin varlığı yazılı belgeyle inkâr edilirse, uyuşmazlık farklı bir mecraya kayabilir.
- Ödeme iddiası varsa, dekont açıklamaları ve tarih sırası karşılaştırılır.
- Sözleşmedeki imza tartışma konusu yapılırsa, ek inceleme gündeme gelir.
- Yetki itirazı ileri sürülürse, taşınmazın bulunduğu yer ve sözleşmedeki kayıt birlikte değerlendirilir.
Anlaşmalı Çıkış mı, Süreci Sonuna Kadar Yürütmek mi
Kiracıyla yapılacak protokol; çıkış tarihi, birikmiş kira ve yan giderlerin ödeme planı, depozitonun mahsubu ve taşınmazın hangi durumda teslim edileceği kalemlerini içermelidir. Yalnızca sözlü mutabakatla ilerlemek, teslim gününde yeni bir uyuşmazlık doğurur. Tahliye taahhüdü alınacaksa, düzenlenme ve tahliye tarihlerinin sözleşme takvimiyle uyumu titizlikle kontrol edilmelidir. Süreci yürütmenin maliyeti ile beklenen kazanç karşılaştırıldığında, çoğu dosyada belirli bir tarihe bağlanmış çıkış protokolü daha hızlı sonuç verir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve tahliye sebebi izlenecek yolu değiştirir. Takip başlatmadan önce sebep-usul uyumunu hukuki denetimden geçirmeniz yerinde olur.