Apartman ve site yönetimlerinden doğan çekişmeler, komşuluk ilişkisi devam ederken çözülmediğinde uzun süreli bir yıpranmaya dönüşür. Bu rehber, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk aşamasını, süre planını ve anlaşma ile dava arasındaki tercihi TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde ele alır.
Kat Mülkiyetinden Doğan Uyuşmazlıklarda Dava Şartı
Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar ile komşuluk hukukundan doğan çekişmelerde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu aşama atlanarak açılan dava usulden reddedilir. Buna karşılık ortaklığın giderilmesi gibi taşınmazın paylaştırılmasına yönelik talepler farklı bir usule tabidir. Dosyanın en başında talebin hangi kategoriye girdiğinin belirlenmesi, boşa geçen bir dava döngüsünü baştan önler.
Yönetim Kararlarına Karşı Süre Baskısı
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemi, kanunda öngörülen kısa bir süreye bağlıdır ve bu süre toplantıya katılan malik ile katılmayan malik bakımından farklı işleyebilir. Bu nedenle toplantı tutanağının bir örneğinin alınması, çağrının usulüne uygun yapılıp yapılmadığının ve toplantı yeter sayısının denetlenmesi ilk adımdır. Karar defterindeki imzalar ile hazirun listesi arasındaki uyum da ayrıca kontrol edilmelidir.
Sık Görülen Uyuşmazlık Başlıkları
- Ortak alanların kullanım biçiminin değiştirilmesi ve eklenti tartışmaları
- Aidat ve ortak gider paylaşımında oran itirazları, gecikme tazminatı
- Projeye aykırı tadilat ve eski hâle getirme talepleri
- Bağımsız bölümün tahsis amacı dışında kullanılması
- Gürültü, koku ve benzeri rahatsızlıklardan doğan komşuluk uyuşmazlıkları
Arabuluculuk Görüşmesine Hazırlık
Görüşmenin verimli geçmesi için tarafların masaya somut veriyle gelmesi gerekir: yönetim planının ilgili hükümleri, işletme projesi, aidat tahsilat tablosu, teknik rapor veya fotoğraflı tespit dosyası. Anlaşma sağlanırsa, düzenlenen belge icra edilebilirlik bakımından güçlü bir işlev görür; bu nedenle metinde edimin içeriği, yerine getirileceği süre ve masraf paylaşımı belirsizlik bırakmayacak biçimde yazılmalıdır.
Anlaşma mı, Dava mı
Taraflar aynı binada yaşamaya devam edeceğinden, yapısal değişiklik gerektirmeyen uyuşmazlıklarda anlaşma genellikle daha sürdürülebilir sonuç verir. Buna karşılık projeye aykırılık ya da ortak alanın fiilen işgali gibi durumlarda, süregelen bir aykırılığın sadece sözle giderilmesi çoğu kez yeterli olmaz; bu hâllerde tespit ve eski hâle getirme talebinin yargı önünde ileri sürülmesi gerekebilir.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Yönetim planı hükümleri ve toplantı belgeleri sonucu doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce belgelerin bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.