Tapu iptali ve tescil talepleri, sonucu ağır ve geri dönüşü zor uyuşmazlıklardır. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen bu dosyalarda son yıllarda dikkat edilmesi gereken yeni bir eşik ortaya çıkmıştır: taşınmazın aynına ilişkin bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Kapsamın güncel mevzuat üzerinden kontrol edilmesi gerekir; çünkü bu adımın atlanması dosyayı esasa girilmeden geri döndürebilir.
Önce Kapsam Sorusu
İlk belirlenmesi gereken, açılacak davanın arabuluculuk şartı kapsamında olup olmadığıdır. Talep tapu kaydının iptaline mi yöneliktir, yoksa bir alacak veya tazminat talebi mi ileri sürülmektedir? Terditli talepler söz konusu olduğunda her bir talep ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Bu değerlendirme yapılmadan doğrudan dava açmak, kaybedilen zamanın yanında bazı hâllerde süre bakımından da risk doğurur.
Sicil Zincirini Baştan Çıkarmak
Arabuluculuk görüşmesine gidilirken de dava açılırken de aynı hazırlık gerekir: taşınmazın devir zincirinin, hangi tarihte kimden kime, hangi bedelle geçtiğini gösterecek biçimde çıkarılması. Bu zincire eklenmesi gereken belgeler şunlardır:
- Tapu kayıtları ve akit tabloları
- Ödeme kayıtları ve banka dekontları
- Vekâletnameler ve varsa azilnameler
- Taşınmazın fiilî kullanımına ilişkin belgeler, abonelik kayıtları
Üçüncü Kişi Riski ve Şerh
Tapu iptali taleplerinde en büyük risk, dava sürerken taşınmazın el değiştirmesidir. Bu nedenle geçici koruma talebi ve tapu kaydına şerh konulması, dosyanın ilk günlerinde gündeme alınmalıdır. Arabuluculuk sürecinin sonuçlanması beklenirken bu riskin gözden kaçırılması, sonradan verilecek lehe bir kararı fiilen uygulanamaz hâle getirebilir.
Anlaşma Tutanağının Ağırlığı
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma tutanağı, koşulları sağlandığında icra edilebilir nitelik kazanır. Bu, tutanağın dikkatle yazılması gerektiği anlamına gelir: taşınmazın hangi tarihte, hangi masraf paylaşımıyla devredileceği, devir gerçekleşmezse ne olacağı ve tarafların birbirini hangi kalemler bakımından ibra ettiği açıkça yer almalıdır. Genel ifadelerle kapatılan tutanaklar, yeni bir uyuşmazlığın başlangıcı olur.
Anlaşmak mı, Davaya Devam mı?
Uyuşmazlık taraflar arasındaki bir hesaplaşmadan kaynaklanıyor ve taşınmaz üçüncü kişilere geçmemişse, anlaşma yolu hem süre hem masraf bakımından belirgin avantaj sağlar. Buna karşılık devirde iradeyi sakatlayan bir durum ileri sürülüyorsa, taşınmaz birden fazla kez el değiştirmişse ya da mirasçılar arasında çok sayıda taraf varsa, anlaşma çoğu zaman tüm ilgilileri kapsayamaz ve yargı yolu kaçınılmaz olur.
Kapanış
Buradaki bilgiler geneldir. Taşınmazın niteliği, devir tarihleri ve tarafların sayısı hem usul hem strateji bakımından belirleyici olduğundan, adım atmadan önce dosyanıza özgü bir hukuki değerlendirme yaptırmanız uygun olur.