Paydaşlar arasındaki taşınmaz uyuşmazlıklarında dava açmadan önce yapılan hazırlık, dava süresini belirgin biçimde kısaltır. Özellikle üzerinde yapı bulunan, bir paydaşça kullanılan ya da tapu kaydı ile fiili durum örtüşmeyen taşınmazlarda, tespit aşaması atlandığında ortaklığın giderilmesi davası bilirkişi incelemeleri arasında yıllarca sürebilir. Bu rehber, TMK ve TBK çerçevesinde hazırlık adımlarını sıraya koymaya odaklanır.
Muhdesat ve Kullanım Durumunun Önceden Tespiti
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesisin kime ait olduğu tartışmalıysa, bu husus ortaklığın giderilmesi davası içinde çözülmez; ayrı bir tespit gerektirir. Aynı şekilde paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması halinde, ecrimisil talebinin dayanağını oluşturacak kullanım süresi ve şeklinin belgelenmesi gerekir. Delil tespiti yoluyla yapılacak keşif, sonradan değişebilecek fiili durumu sabitler.
Paydaşların ve Kayıtların Eksiksiz Belirlenmesi
- Güncel tapu kaydı ve varsa takyidatlar,
- Paydaşlardan vefat edenler bakımından mirasçılık belgesi,
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve eklentiler,
- İmar durumu ve ifraz imkanına ilişkin belediye kayıtları.
Dava tüm paydaşlara yöneltilmek zorunda olduğundan, eksik taraf teşkili en sık rastlanan gecikme sebebidir.
Dava Şartı Arabuluculuk Aşamasının Planlanması
Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu aşama bir formalite olarak görülmemelidir: paydaşların sayısı azsa ve taşınmaz bölünebilir nitelikteyse, burada varılacak anlaşma satış yoluyla değer kaybını önler. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenecek son tutanak dava dilekçesine eklenir; bu belge olmadan açılan dava usulden reddedilir.
Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Tercih
Ortaklık, öncelikle aynen taksim yoluyla giderilir; bu mümkün değilse satış yoluyla sonuçlanır. Aynen taksim talebinde bulunacak paydaşın, taşınmazın bölünebilir olduğunu ve payların değer kaybına uğramayacağını somut olarak göstermesi beklenir. İmar mevzuatı bakımından ifraz mümkün değilse bu talep sonuç vermez. Satış halinde ise açık artırma bedelinin serbest piyasa değerinin altında kalabileceği hesaba katılmalı; paydaşlar arasında yapılacak bir devir anlaşması bu ihtimalle karşılaştırılmalıdır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı stratejiyi değiştirebileceğinden, tapu kaydı ve belgelerle birlikte hukuki değerlendirme alınması önerilir.