Kira bedelinin artırılmasına ilişkin uyuşmazlıklar, taraflar arasındaki ilişkinin sürüyor olması nedeniyle diğer alacak davalarından ayrılır. Kiracı taşınmazı kullanmaya devam ederken, kiraya veren de bedelin güncellenmesini beklemektedir. Bu nedenle TBK, TMK ve 634 çerçevesinde yürütülen dosyalarda amaç yalnızca bir rakam elde etmek değil, ilişkinin devamını mümkün kılan bir çözüm kurmaktır.
Artış Talebinin Dayanağının Belirlenmesi
Sözleşmede bir artış oranı kararlaştırılmışsa, bu oranın kanunda öngörülen üst sınırı aşıp aşmadığı incelenir. Konut kiralarında artış, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre belirlenen sınırla kayıtlıdır ve bu sınırı aşan anlaşmalar aşan kısım bakımından geçerlilik taşımaz. Sözleşmede hiçbir düzenleme yoksa artış yine aynı ölçüte göre yapılır. Belirli bir süre geçtikten sonra ise bedelin yeniden belirlenmesi ayrı bir dava konusudur.
Arabuluculuk Aşamasının Zorunluluğu
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu aşama atlanarak açılan dava usulden reddedilir ve süreç baştan başlar. Buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen tahliye süreçleri bakımından durum farklıdır; bu ayrım gözden kaçırıldığında hem masraf hem zaman kaybı doğar. Başvuru yapılmadan önce talebin hangi kategoriye girdiği kesin biçimde belirlenmelidir.
Görüşmeye Hazırlıkta Kullanılacak Veriler
- Aynı bina veya çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira bedelleri
- Taşınmazın yaşı, konumu ve varsa yapılan iyileştirmelerin belgeleri
- Kira ödemelerinin düzenliliğini gösteren banka kayıtları
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve o günden bugüne uygulanan artışların dökümü
Emsal bedeller sözlü iddia olarak değil, ilan çıktıları veya yazılı belgelerle sunulduğunda görüşmenin seyri değişir. Aynı veriler dava açılması halinde de doğrudan kullanılabilir.
Anlaşma ile Tespit Davası Arasındaki Karar
Arabuluculukta varılan anlaşma, tarafların ilişkiyi sürdürmesini kolaylaştırır ve tahsil sürecini hızlandırır. Buna karşılık anlaşma metninde artışın gelecek dönemler için nasıl uygulanacağı yazılmazsa, aynı uyuşmazlık her yıl yeniden doğar. Tespit davası ise bağlayıcı bir sonuç verir, ancak yargılama süresi boyunca ilişkinin gerginleşmesi ihtimali vardır. Tercih yapılırken kiracının ödeme düzeni, taşınmazın piyasa değeri ve tarafların uzun vadeli beklentisi birlikte tartılmalıdır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşmenin türü, taşınmazın kullanım amacı ve tarafların sıfatı sonucu etkileyebileceğinden, başvuru öncesinde sözleşmenin bir hukukçu tarafından incelenmesi yararlı olacaktır.