Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerektiği için, tahliye sürecinin takvimi eskisinden farklı işler. İhtar, arabuluculuk ve dava adımlarının sırası bozulduğunda dosya esasa girilmeden geri döner. Bu rehber, TBK ve TMK çerçevesinde tahliye talebinde arabuluculuk aşamasının nasıl planlanacağını ele alır.
Önce Tahliye Sebebini Netleştirin
Her sebep farklı bir hazırlık gerektirir ve süreleri farklıdır:
- Temerrüt: usulüne uygun ihtar ve ihtarda verilen sürenin sonuçsuz kalması
- İki haklı ihtar: aynı kira yılı içinde ayrı ayrı ihtarların belgelenmesi
- Gereksinim: ihtiyacın samimi, zorunlu ve sürekli olduğunun somut verilerle gösterilmesi
- Yeni malikin ihtiyacı: edinme tarihinden itibaren işleyen bildirim ve dava süreleri
- Tahliye taahhüdü: taahhüdün kira sözleşmesinden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması
İhtarın Tebliğ Şekli Belirleyicidir
Tahliye dosyalarının önemli bir kısmı, ihtarın içeriği değil tebliği nedeniyle sonuçsuz kalır. Tebligatın kime, hangi adreste ve hangi şerhle yapıldığı denetlenmelidir. Kiracının adresinde bulunmaması hâlinde uygulanan usul kurallarına aykırılık, ihtarın hükümsüz sayılmasına yol açabilir. Bu nedenle ihtarname çıkarıldıktan sonra tebliğ evrakı mutlaka temin edilip dosyaya konmalıdır.
Arabuluculuk Aşamasını Boş Geçmeyin
- Başvuru, dava şartı olduğundan atlanamaz; son tutanak dava dilekçesinin ekidir.
- Görüşmede yalnızca tahliye değil, birikmiş kira, aidat ve hasar kalemleri de gündeme getirilmelidir.
- Anlaşma sağlanırsa tutanakta tahliye tarihi, anahtar teslimi ve depozito mahsubu açıkça yazılmalıdır.
- Anlaşmama hâlinde son tutanağın düzenlenme tarihi, dava takviminin başlangıcı olarak kaydedilir.
Kat Mülkiyetiyle Kesişen Dosyalar
Kiracının kullanımından kaynaklanan rahatsızlık iddiaları söz konusuysa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararları ve şikâyet kayıtları ayrı bir delil kümesi oluşturur. Yönetim planına aykırı kullanım iddiası, tahliye talebinden bağımsız sonuçlar da doğurabilir.
Anlaşma mı Dava mı
Kararı verirken kıyaslanması gereken üç unsur vardır: tahliyenin ne zaman fiilen gerçekleşeceği, yargılama süresince tahsil edilemeyecek kira kaybı ve arabuluculukta önerilen çıkış tarihi. Kısa vadede boşaltma sağlayan bir anlaşma, uzun bir yargılamanın sonundaki karardan çoğu kez daha değerli olabilir.
Uyarı
Bu metin genel çerçevedir; sözleşme türü, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirir. İhtarname göndermeden önce hukuki destek almanız, sonraki aşamalarda zaman kaybını önler.