Tapu iptali ve tescil davaları, mülkiyet hakkına doğrudan dokunduğu için hem ispat hem de zamanlama bakımından ağır dosyalardır. Ayni hakka dayanan istihkak nitelikli taleplerde kural olarak zamanaşımı işlemez; ancak dosyadaki her iddia aynı rejime tabi değildir ve bazı sebepler kısa hak düşürücü sürelere bağlıdır.
Hangi İddia Hangi Süreye Tabi
Yolsuz tescile dayanan ve mülkiyetin aslen kendisine ait olduğunu ileri süren malikin talebi süreye bağlı değildir. Buna karşılık sözleşmenin hata, hile veya korkutma nedeniyle iptalini isteyen taraf, TBK'nın öngördüğü bir yıllık süre içinde iradesini açıklamak zorundadır. Muris muvazaası iddiası mirasçıların saklı pay dışındaki genel bir talebi olarak süreye bağlı görülmezken, tenkis nitelikli talepler ayrı süre rejimine girer. Bu ayrım dilekçede açıkça yapılmadığında, bütün dosya tek bir süre itirazıyla riske girer.
Yetki ve İlk Aşama İşlemleri
- Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir
- Dava açılır açılmaz tapu kaydına tedbir şerhi istenmeli, aksi hâlde iyiniyetli üçüncü kişiye devir riski doğar
- Tapu müdürlüğünden akit tablosu, resmî senet ve tüm intikal geçmişi istenmelidir
- Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri ile senetteki bedel farkı belgelendirilmelidir
Muvazaanın İspatında İşe Yarayan Delil Kalemleri
Görünürdeki işlemin gerçek iradeyi yansıtmadığını göstermek, tek bir belgeyle değil bir bütünlük kurarak mümkün olur. Devredenin devir tarihindeki mali durumu, bedelin banka kanalıyla ödenip ödenmediği, devralanın ödeme gücü, taraflar arasındaki yakınlık ilişkisi, taşınmazın zilyetliğinin kimde kaldığı, kira gelirlerinin kime ödendiği ve emlak vergisi mükellefiyeti birlikte değerlendirilir. Tanık beyanları bu tabloyu tamamlar ama tek başına taşımaz.
Sulh Seçeneğini Gerçekçi Değerlendirmek
Taşınmaz uyuşmazlıklarında sulh, çoğu zaman payların yeniden dağıtılması ya da bedel ödenerek devrin ayakta tutulması biçiminde kurulur. Böyle bir anlaşmanın taşınmaz mülkiyetine ilişkin kısmının resmî şekle uygun yapılması gerekir; adi yazılı protokol, tapuda işlem yapılmadıkça beklenen sonucu doğurmaz. Sulh görüşmesi sürerken tedbir şerhinin kaldırılmasını kabul etmek, karşı tarafa devir imkânı verdiği için ayrı bir risktir.
Yargılama Sırasında Beklenen Aşamalar
Keşif ve bilirkişi incelemesi bu davaların olağan aşamasıdır. Değer tespiti, taşınmazın niteliği ve imar durumu raporlanır. Karar sonrası tapunun infazı için hükmün kesinleşmesi arandığından, kanun yolu takvimi de baştan hesaplanmalıdır.
Bu genel çerçeve, TMK ve TBK ekseninde tipik bir yol haritası sunar; her taşınmazın tapu geçmişi ve devir zinciri farklıdır. Devir öğrenildiğinde vakit kaybetmeden dosyanın bir hukukçu tarafından incelenmesi isabetli olur.