Kira uyuşmazlıklarında tahliye talebi çoğu kez esastan değil, takvimden kaybedilir. Bu rehber, tahliye ile tespit davasının birlikte gündeme geldiği dosyalarda süre-usul planının nasıl kurulacağını ve uzlaşma ile dava arasındaki tercihin hangi anda yapılması gerektiğini ele alır. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun, planı kurarken birlikte okunması gereken üç eksendir.
Takvimi Kuran Üç Tarih
Tahliye dosyasında planın omurgasını üç tarih oluşturur: sözleşmenin başlangıç ve yenilenme tarihi, tahliye sebebini doğuran olayın tarihi (gereksinim, temerrüt, tahliye taahhüdü ya da yeniden inşa) ve ihtar veya ihtarnamenin karşı tarafa ulaştığı tarih. Bu üç tarih tek bir tabloda toplanmadan yapılan her girişim, sebebe bağlı özel sürenin kaçırılması riskini taşır. Tebligatın hangi gün yapıldığı kadar kime ve hangi adrese yapıldığı da önemlidir; muhatabın adresten ayrılmış olması ya da tebligatın komşuya bırakılması, sonradan tüm takvimi tartışmalı hâle getirebilir.
Tespit Davası Tahliyeyi Nasıl Besler?
Tespit davası tahliyenin yerine geçen değil, onu destekleyen bir araçtır. Kiralananın fiilî kullanım biçimi, teslim anındaki durumu, tadilat ve hasar tablosu ya da taşınmazın bağımsız bölüm niteliği gibi unsurlar, deliller henüz değişmeden kayda geçirildiğinde tahliye ve sonrasındaki alacak talepleri çok daha güçlü kurulur. Özellikle işyeri kiralarında, kiralananın boşaltılmasından sonra yapılacak tespitin ispat değeri belirgin biçimde düşer.
Uzlaşma mı, Dava mı: Karar Anı
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu nedenle uzlaşma ile dava arasındaki tercih, dosyanın en başında bilinçli biçimde yapılmalıdır. Masaya kira bedelinin yeniden belirlenmesi, birikmiş alacak ve tahliye tarihi kalemleri ayrı ayrı ve rakamlandırılmış olarak getirilmelidir. Anlaşma sağlanırsa taşınmazın hangi gün, hangi durumda ve hangi sayaç devirleriyle teslim edileceği metne yazılmalı; sağlanamazsa son tutanağın tarihi, dava dilekçesinin takvimini başlatan yeni bir kilometre taşı olarak plana işlenmelidir.
Dosya Kurulum Sırası
- Sözleşme, ek protokoller ve ödeme kayıtları kronolojik olarak birleştirilir.
- Tahliye sebebi tek bir hukuki dayanağa oturtulur; birden fazla sebep varsa aralarındaki öncelik belirlenir.
- İhtar metni, sebebin gerektirdiği içerik ve şekil şartlarına göre yazılır.
- Arabuluculuk aşaması için sayısallaştırılmış talep listesi hazırlanır.
- Anlaşmama ihtimaline karşı dava dilekçesi ve tespit talebi önceden taslaklaştırılır.
Kira dosyalarında her taşınmazın kendi hikâyesi vardır; sözleşmedeki tek bir cümle bile yol haritasını değiştirebilir. Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir, somut dosyanız için bir hukukçuyla birlikte değerlendirme yapmanız yerinde olur.