Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda kaybedilen dosyaların önemli bir bölümü, haksızlık iddiasının zayıflığından değil sürenin dolmasından kaynaklanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TBK ve TMK'nin genel hükümleri bir arada uygulandığından, hangi talebin hangi rejime tabi olduğu baştan ayrılmalıdır. Bu rehber, kat malikleri kurulu kararlarına karşı süre ve usul planını konu alır.
Kararın Türü Süreyi Belirler
Kat malikleri kurulunun aldığı her karar aynı hukuki kaderi paylaşmaz. Usulüne uygun toplanmış kurulun aldığı ancak kanuna veya yönetim planına aykırı bir karar ile, hiç toplanmadan alınmış görünen bir karar farklı sonuçlar doğurur. İlkinde kanunun öngördüğü kısa itiraz süresi işler; ikinci grupta ise kararın yokluğu ya da hükümsüzlüğü ileri sürülebilir. Bu ayrım yapılmadan açılan davada, esasa hiç girilmeden süre itirazıyla karşılaşılması olağandır.
İki Ayrı Süre Birlikte İşler
Kurul kararına karşı başvuruda kanun, kararı öğrenmeden itibaren işleyen kısa bir süre ile karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun bir dış süreyi birlikte öngörür. Toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme tarihi tartışmalı hâle geldiğinden, yönetim tarafından yapılan tebliğ, ilan panosuna asma veya elektronik bildirimin tarihi mutlaka belgelenmelidir. Ekran görüntüsü, tebliğ zarfı ve yönetim yazışması aynı dosyada tutulmalıdır.
Görevli Mahkeme ve Yönetim Planının Rolü
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve taşınmazın bulunduğu yer yetkilidir. Yönetim planı ise bu ilişkinin temel metni olup, tapu kütüğüne bağlı olarak sonraki maliklere de etki eder. Aidat oranı, ortak yer kullanımı ve tadilat izinlerine ilişkin tartışmalarda ilk okunacak belge kanun değil yönetim planıdır.
- Karar defteri sayfalarının fotoğrafı, imza sütunuyla birlikte alınmalıdır.
- Aidat tahsilatına ilişkin banka kayıtları ve makbuzlar dönemsel olarak ayrılmalıdır.
- Ortak alandaki fiilî değişiklik için tarihli görsel kayıt tutulmalıdır.
Anlaşma Yolu ile Yargı Yolu Arasında Seçim
Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar aynı yapıda yaşamaya devam edeceğinden, uzlaşma çoğu zaman fiilen daha sürdürülebilir bir sonuç üretir. Ancak görüşmelerin uzaması, itiraz süresini durdurmaz. Bu nedenle uzlaşma arayışı sürerken sürenin son gününe yaklaşılıyorsa, önce başvurunun yapılıp anlaşma sağlandığında dosyanın sonlandırılması tercih edilmelidir. Kısmi ödeme veya tadilata rıza gibi fiilî davranışların, karara zımnen onay olarak yorumlanabileceği de gözden kaçırılmamalıdır.
Burada yer alan açıklamalar genel çerçeveyi tanıtır; yönetim planınızın hükümleri ve toplantı kayıtları sonucu değiştirebilir. Süre işlemeye başlamışsa vakit kaybetmeden hukuki destek almanız uygun olur.