Tahliye talebi, hangi sebebe dayandırıldığına göre bambaşka bir yol izler. Aynı taşınmaz için birden çok tahliye sebebi bulunabilir; hangisinin seçildiği ise sürecin uzunluğunu, ispat yükünü ve icra aşamasındaki riski doğrudan belirler. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde tahliyenin icra ayağını ele alır.
Sebebi Baştan Doğru Seçin
Kira bedelinin ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ile taşınmazın el değiştirmesi farklı hukuki temellere dayanır. Her birinin ihtar, süre ve dava ya da icra yolu bakımından kendi şartları vardır. Uygulamada sık görülen hata, birbirini destekleyeceği düşüncesiyle tüm sebeplerin aynı metinde toplanması ve hiçbirinin şartlarının tam olarak yerine getirilmemesidir.
Taahhüde Dayalı Tahliyede İcra Yolu
Yazılı tahliye taahhüdü bulunan dosyalarda, taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa icra dairesi aracılığıyla tahliye talep edilebilir. Burada belirleyici olan taahhüdün ne zaman verildiği, kimin tarafından imzalandığı ve tarihinin belirli olup olmadığıdır. Kiracı tarafında en sık ileri sürülen savunma, taahhüdün sözleşmeyle aynı anda ve baskı altında imzalatıldığıdır; bu nedenle taahhüdün düzenlenme koşulları belgeyle desteklenebilir olmalıdır.
İcra Aşamasında Fiilî Süreç
Tahliye kararı ya da icra emri elde edildiğinde süreç kendiliğinden sonuçlanmaz. Tahliye günü için gerekli işlemlerin başlatılması, taşınmazdaki eşyanın durumu, üçüncü kişilerin taşınmazda bulunması ve kilit değişimi gibi başlıklar önceden planlanmalıdır. Taşınmazda kiracı dışında bir kişi oturuyorsa, bu kişinin hukuki konumu ayrıca değerlendirilmelidir; aksi halde tahliye günü süreç fiilen durur.
Kiracı Tarafında Savunma İmkânları
Kiracı açısından ilk kontrol, ihtarın usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği ve dayanak sebebin şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğidir. Ödeme yapıldığı halde kaydın dosyaya yansımaması, alacak kalemlerinin hatalı hesaplanması veya ihtiyaç iddiasının samimi olmaması ileri sürülebilecek başlıklardır. Bu savunmaların hepsi belgeye bağlanmalı; ödeme dekontlarındaki açıklama satırları özellikle saklanmalıdır.
Uzlaşarak Çıkışın Zamanlaması
Tarafların anlaşarak belirlediği bir çıkış tarihi, çoğu dosyada her iki taraf için de icra sürecinden daha hızlıdır. Anlaşmada şu noktalar yazılı olmalıdır:
- Kesin boşaltma tarihi ve anahtar teslim usulü
- Birikmiş kira ve yan giderlerin mahsup düzeni
- Depozitonun iade koşulu ve süresi
- Taşınmazdaki hasar tespitinin nasıl yapılacağı
- Uyulmaması halinde sürecin nasıl devam edeceği
Bu bilgiler genel nitelikte olup her tahliye dosyası kendi sözleşmesi ve tebligat geçmişiyle değerlendirilir. Sebep seçimi geri dönüşü zor sonuçlar doğurabildiğinden, ihtarı göndermeden önce hukuki görüş almanız önerilir.