Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, ihtarın zamanında ve usulüne uygun çekilmiş olmasıdır. 634 sayılı Kanun kat maliklerinin borçlarını ve yönetim düzenini, TMK mülkiyetin genel çerçevesini, TBK ise kira ilişkisi bulunan bağımsız bölümlerde tarafların yükümlülüklerini düzenler. Bu üç katmanın hangisinin devrede olduğu, ihtarın muhatabını da süresini de değiştirir.
İhtarın Muhatabını Doğru Seçmek
Ortak gider borcundan kat maliki sorumludur; bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa sorumluluk, kanunda öngörülen çerçevede müştereken doğabilir. İhtar yalnızca kiracıya gönderilip malik dışarıda bırakıldığında, sonradan başlatılan takipte itiraz gündeme gelir. Yönetim planında bildirimin şekline ilişkin özel bir hüküm varsa önce ona uyulmalıdır.
Aidat Alacağında Takvim
- Ortak gider kararının alındığı genel kurul tarihi ve karar defteri kaydı
- Ödeme gününün yönetim planına göre belirlenmesi
- Gecikme tazminatının başlangıç tarihi
- İhtarnamenin tebliğ tarihi ve tanınan ödeme süresi
- İcra takibinin başlangıcı ile itirazın tebliğ tarihi
Ortak Alan İhlallerinde İzlenecek Sıra
- İhlalin fotoğraf, tutanak ve mümkünse teknik ölçümle tespiti
- Yöneticiye yazılı başvuru ve gündeme alınması talebi
- Genel kurulda konunun karara bağlanması
- İhlal edene noter aracılığıyla eski hâle getirme ihtarı
- Sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava yolu
Uzlaşma ile Dava Arasında Karar Verirken
Apartman uyuşmazlıklarında taraflar aynı binada yaşamaya devam eder; bu nedenle uzlaşma yalnızca ekonomik değil, süregelen komşuluk ilişkisi bakımından da anlamlıdır. Buna karşılık kaçak yapı, taşıyıcı sisteme müdahale veya su izolasyonunu bozan tadilat gibi hâllerde gecikme, zararı katlar ve bina güvenliğini etkiler. Bu tür dosyalarda tespit talebi vakit kaybetmeden yapılmalıdır.
Hakimin Müdahalesi ve Ağır Sonuçlar
Kat mülkiyeti düzeni, yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikine karşı hakimin müdahalesini isteme imkânı verir; sürekli ve çekilmez hâle gelen ihlallerde bağımsız bölümün devri talebine kadar uzanan sonuçlar da öngörülmüştür. Bu ağır sonuçlar, ihlalin süreklilik gösterdiğinin belgelenmesine bağlıdır. Bu nedenle her uyarı yazısının tarihli örneği ve tebliğ kaydı dosyada tutulmalıdır.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Yönetim planı hükümleri ve binanın fiili durumu izlenecek yolu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce belgelerinizi bir hukukçuyla gözden geçirmeniz yerinde olur.