Paydaşlar arasında ortaklığın giderilmesi davası devam ederken taşınmazda oturan kiracının ya da paydaşlardan birinin durumu, uygulamada ayrı bir gerilim hattı oluşturur. TMK ve TBK hükümleri ile kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun düzenlemelerinin birlikte işlediği bu alanda, iki sürecin birbirini nasıl etkilediğini bilmek zaman ve masraf tasarrufu sağlar.
İki Sürecin Konusu Farklıdır
Ortaklığın giderilmesi davası mülkiyet ilişkisini sona erdirmeye yöneliktir; tahliye ise zilyetliğe ilişkindir. Bu nedenle taksim davasının açılmış olması, kira ilişkisinden doğan tahliye taleplerini kendiliğinden askıya almaz. Aynı şekilde tahliye edilmiş olması da satış sürecini hızlandırmaz. Dosyaları yönetirken bu ayrımı korumak, her iki süreçte de doğru talebin kurulmasını sağlar.
Kiracının Konumu ve Paydaşların Yetkisi
Taşınmazın kiraya verilmesi ve kira ilişkisinin sona erdirilmesi, paydaşların birlikte hareket etmesini gerektiren işlemler arasındadır. Tek bir paydaşın tek başına başlattığı tahliye girişimi, diğer paydaşların onayı bulunmadığı gerekçesiyle sonuçsuz kalabilir. Bu nedenle tahliye yoluna gitmeden önce paydaşlar arasında yazılı bir mutabakat oluşturulması ya da gerekli çoğunluğun sağlandığının belgelenmesi gerekir.
Tahliye Sebebinin Doğru Seçilmesi
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ihtarname ile başlayan süreç ve iki haklı ihtar durumu
- Yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanan icra yoluyla tahliye
- Kira süresinin sona ermesine ve kanunda öngörülen koşullara dayanan dava yolu
- Gereksinim ve yeniden inşa hâllerinde aranan özel şartlar
Sebeplerin birbirine karıştırılması en sık görülen hatadır. İhtarnamenin içeriği, muhatabı ve tebliğ tarihi, seçilen sebeple uyumlu olmalıdır; aksi hâlde esasa girilmeden sonuç alınamaz.
Satış Aşamasında Zilyetliğin Etkisi
Ortaklığın aynen taksimle giderilemediği hâllerde satış yoluyla paylaşmaya gidilir. Satış aşamasında taşınmazda kiracının bulunması, alıcı adaylarının değerlendirmesini ve dolayısıyla oluşacak bedeli etkiler. Bu nedenle paydaşların, satıştan önce zilyetlik durumunu netleştirmesi ekonomik olarak anlamlıdır. Kira sözleşmesinin varlığı ve süresi, satış ilanına konu bilgiler arasında yer aldığından, mevcut durumun doğru biçimde bildirilmesi ayrıca önem taşır.
Paydaşlar Arasında Anlaşma mı, Yargı Yolu mu
Taksim davası, çoğu zaman taşınmazın piyasa değerinin altında elden çıkmasıyla sonuçlanabilen bir süreçtir. Paydaşlar arasında bir kişinin diğerlerinin payını devralması ya da rızai satış üzerinde anlaşılması, çoğu dosyada ekonomik olarak daha verimli çıkar. Buna karşılık paydaşlardan biri sürekli olarak sonuçsuz görüşmelerle zaman kazanmaya çalışıyor ve taşınmazdan tek başına yararlanıyorsa, dava yolu ile birlikte ecrimisil talebinin de değerlendirilmesi gerekir.
Buradaki değerlendirmeler geneldir; tapu kaydı, paydaş sayısı ve kira ilişkisinin niteliği sonucu değiştirir. Somut olayda hukuki görüş almanız önerilir.