Tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için usul hatalarına en az tolerans gösteren dava türlerindendir. TMK ve TBK ekseninde yürüyen bu süreçte, dava açılmadan önce yapılan yazışmalar çoğu zaman davanın kaderini belirler.
Hangi Hukuki Sebep, Hangi Zaman Ölçütü?
Aynı taşınmaz için birden fazla dayanak ileri sürülebilir ve her birinin ispat kurgusu farklıdır:
- Muris muvazaası: mirasbırakanın gerçek iradesinin mirasçıdan mal kaçırmak olduğu iddiası
- Ehliyetsizlik: devir tarihinde ayırt etme gücünün bulunmadığı iddiası
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: vekilin yetkisini temsil olunanın zararına kullanması
- İnançlı işlem: devrin teminat amacıyla yapıldığı iddiası
Mülkiyet hakkına dayanan istihkak talepleri kural olarak zamanaşımına uğramaz; buna karşılık tazminata dönüşen taleplerde süre işler. Bu nedenle dilekçede talep, mümkün olduğunca aynî sonuç doğuracak biçimde kurulmalıdır.
İhtarın İşlevi
Kira ilişkisinden veya sözleşmeden kaynaklanan devir borçlarında ihtar, temerrüdü ve dolayısıyla faiz ile fesih hakkını doğurur. Kira uyuşmazlıklarında yazılı ihtarın tarihi ve içeriği, sonraki tahliye taleplerinin dayanağıdır. İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu olmasa da ispat kolaylığı sağladığından tercih edilir.
Yetkili Mahkeme Tartışmaya Kapalıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Tarafların anlaşmasıyla başka bir yer seçilemez ve yanlış yerde açılan dava yetki yönünden reddedilir. Bu nedenle dosya açılmadan önce tapu kaydındaki ada-parsel bilgisi ile yetki eşleştirilmelidir.
Tedbir Talebini Geciktirmemek
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devri, iyiniyetli iktisap tartışmasını gündeme getirir ve sonucu tümüyle değiştirebilir. Bu nedenle tapu kaydına şerh verilmesine yönelik ihtiyati tedbir talebi, dava dilekçesiyle birlikte ve gerekçelendirilerek sunulmalıdır. Talebin sonraki bir aşamaya bırakılması, çoğu zaman telafisi güç bir kayıp yaratır.
Sulh Seçeneğinin Değerlendirilmesi
Aile içi paylaşım uyuşmazlıklarında, uzun süren bir yargılama yerine paylaşım protokolü ya da bedelde anlaşma gündeme gelebilir. Ancak taşınmazın aynına ilişkin bir anlaşmanın hüküm doğurması resmî şekil şartına bağlıdır; harici yazılı protokoller tek başına tapu devri sağlamaz. Bu ayrım, anlaşma masasında baştan konuşulmalıdır.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşır; tapu kaydının geçmişi ve devirlerin niteliği sonucu belirler. Taşınmazınıza ilişkin bir devirden şüpheleniyorsanız, kayıtlar üzerinde inceleme yapılması için hukuki destek almanız yerinde olacaktır.