Tahliye uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman kiracının davranışı değil, kiraya verenin ihtarnameyi ne zaman ve nasıl gönderdiğidir. Usulüne uygun düzenlenmemiş bir ihtar, aylar süren bir süreci baştan geçersiz kılabilir. Bu rehber, TBK ve 634 sayılı Kanun ekseninde ihtar ve tahliye takvimini ele alır.
Temerrüt İhtarında Süre ve İçerik
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz günlük bir ödeme süresi tanınması ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin açıkça bildirilmesi gerekir. İhtarnamede hangi aya ait kiranın, hangi tutarda talep edildiği kalem kalem yazılmalıdır. Toplu ve belirsiz bir tutar yazmak, kiracının kısmi ödeme yaparak ihtarı etkisiz kılmasına zemin hazırlar.
İki Haklı İhtar Yolu Kendi Kurallarına Tabi
- İhtarların aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir
- Her ihtarın ayrı bir ödeme gecikmesine dayanması aranır
- İhtarların yazılı olması ve tebliğinin ispatlanabilmesi şarttır
- Dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır
Bu yolda en sık düşülen hata, ihtarların gönderilmesine rağmen dava açma süresinin kira yılının bitimine bağlı olduğunun gözden kaçırılmasıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Bildirim Zamanlaması
Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle açılacak davada, sözleşmenin süresine ve belirli/belirsiz süreli oluşuna göre farklı bildirim ve dava süreleri işler. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler (tapu, tayin yazısı, aile durumunu gösteren kayıtlar) dava dilekçesiyle birlikte sunulmalıdır. Tahliyeden sonra taşınmazın kanunda öngörülen süre boyunca haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanması, tazminat sorumluluğu doğurabilir.
Tebligat Adresi Dosyanın Zayıf Halkasıdır
İhtarname doğru adrese gönderilmediğinde, süre hiç işlememiş sayılabilir. Kira sözleşmesinde yazılı adres ile fiilî oturum adresinin farklılaştığı hâllerde, adres kayıt sistemindeki bilgi ile sözleşmedeki bilgi birlikte değerlendirilmelidir. Tebliğ evrakının aslı, dava dosyasına eklenmek üzere saklanmalıdır.
Tahliye Taahhüdü ve Anlaşmalı Çözüm
Kiracıyla yapılan anlaşmalar süreci kısaltabilir; ancak tahliye taahhüdünün geçerliliği düzenlenme zamanına ve serbest iradeye ilişkin sıkı koşullara bağlıdır. Kira ilişkisi kurulurken alınan taahhütlerin akıbeti tartışmalıdır. Anlaşma tercih edilecekse, tahliye tarihi, birikmiş kira ve depozitonun mahsubu ile taşınmazın teslim durumu tek bir metinde ve tarih belirtilerek yazılmalıdır.
Kira uyuşmazlıklarında hangi tahliye sebebine dayanılacağı, dosyanın belge durumuna göre değişir ve yanlış sebep seçimi süre kaybına yol açar. Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; ihtarnameyi göndermeden önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından incelenmesi zaman kazandırır.