Aynı binada yaşayan kişiler arasındaki uyuşmazlık, hukuken kazanılsa bile komşuluk ilişkisi bozulduğu için pratikte çözülmemiş sayılabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki pek çok uyuşmazlıkta arabuluculuğun dava şartı hâline getirilmesi, tam da bu nedenle uygulamada yön değiştirici bir düzenleme oldu. TMK ve TBK ile birlikte okunduğunda, kat malikleri arasındaki ihtilafta masa artık istisna değil, ilk durak konumundadır.
Hangi Uyuşmazlık Masaya Gelir
- Ortak alan kullanımı ve tahsis tartışmaları
- Aidat ve ortak gider paylaşımına dair itirazlar
- Bağımsız bölümün projeye aykırı kullanımı iddiaları
- Yönetim planına aykırılık ve yönetici işlemlerine itiraz
- Gürültü, koku, tadilat gibi katlanma sınırını aşan kullanım şikâyetleri
Kat Malikleri Kurulu Kararı ile Masanın İlişkisi
Arabuluculuk görüşmesine gitmeden önce yapılması gereken ilk iş, uyuşmazlığın bir kurul kararına dayanıp dayanmadığını belirlemektir. Karar varsa, o kararın çağrı usulüne uygun alınıp alınmadığı ve yeter sayının sağlanıp sağlanmadığı ayrı bir tartışma başlığıdır. Karar yoksa, talebin muhatabı yönetici mi yoksa ilgili bağımsız bölüm maliki mi olduğu netleştirilmelidir. Yanlış muhatapla kurulan masa, anlaşma sağlansa bile uygulanamaz bir metin üretir.
Görüşme Öncesi Hazırlık
- Yönetim planı ve varsa değişiklikleri temin edilir.
- Tartışma konusu gidere ilişkin işletme defteri kayıtları ve banka hareketleri çıkarılır.
- Fiili duruma dair fotoğraf, ölçüm veya teknik rapor hazırlanır.
- Talep, para alacağı ve fiili durumun düzeltilmesi olmak üzere ayrı kalemlere bölünür.
- Kabul edilebilir alt sınır ve takvim önceden belirlenir.
Anlaşma Belgesi mi, Mahkeme Kararı mı
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, icra edilebilirlik bakımından güçlü bir metindir; ancak gücü içeriğinin açıklığından gelir. Taraflar anlaşmıştır düzeyinde kalan bir metin, ihlal hâlinde işe yaramaz. Ödemenin tutarı ve tarihi, fiili durumun hangi tarihe kadar düzeltileceği ve ihlal hâlinde ne olacağı belgede sayılmalıdır. Anlaşma sağlanamadığında ise son tutanak, açılacak davanın dava şartını karşılayan belge olduğu için özenle saklanmalıdır.
Bu metin genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır. Binanın yönetim planı, tapu kaydındaki nitelik ve uyuşmazlığın somut geçmişi izlenecek yolu değiştirebilir; karar öncesinde bir hukukçuyla dosyayı birlikte gözden geçirmek yerinde olur.