Apartman ve site uyuşmazlıklarında tartışma çoğu zaman ortak alanın sınırı, eklentinin kime ait olduğu ya da bir kullanımın projeye uygun olup olmadığı üzerinde toplanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ortak yer ile bağımsız bölüm ayrımını ve kat malikleri kurulunun karar yetkisini düzenler; mülkiyet ilişkisinin temeli TMK'da, kira ve kullanım sözleşmelerinden doğan sonuçlar ise TBK'da yer alır. Tespit davası, bu tartışmayı sayısal ve teknik olarak sabitlemenin yoludur.
Tespit Talebinin Sınırını Doğru Çizmek
Tespit davası, mevcut durumun teknik olarak belirlenmesini sağlar; ancak tek başına eski hâle getirme veya tahliye sonucu doğurmaz. Yalnızca tespit istenen bir dosyada malik, ihlalin giderilmesi için yeniden dava açmak zorunda kalabilir. Bu nedenle talep kurulurken tespitin hangi amaca hizmet edeceği önceden belirlenmeli, gerektiğinde tespit ile birlikte eda talebi de dilekçeye alınmalıdır.
Uyuşmazlığın Kaynağına Göre Ayrışma
- Onaylı mimari projeye aykırı bir tadilat yapılması
- Ortak alanın bir bağımsız bölüm lehine fiilen kullanılması
- Su, ısı veya asansör giderlerinde paylaşım oranının tartışmalı olması
- Bağımsız bölümün projedeki tahsis amacının dışında kullanılması
- Yönetim planındaki düzenlemenin uygulanmaması
Kat Malikleri Kurulunda Çözümün Şansı
Birçok uyuşmazlık, kurulda alınacak usulüne uygun bir kararla dava açılmadan çözülebilir. Bunun için toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, gündemin açıkça yazılması ve karar defterinin düzenli tutulması gerekir. Karar defterine geçirilmemiş bir mutabakat, sonradan ispat edilemediği için hiç alınmamış gibi sonuç doğurur. Kurul kararı yeter sayısı sağlanmadan alınmışsa, karar itiraza açık kalacağından uyuşmazlık kısa süre içinde geri döner.
Delil Hazırlığında Öncelik Sırası
- Tapu kaydı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgeleri ile eklenti kayıtları
- Belediyeden alınan onaylı mimari proje ve varsa tadilat ruhsatı
- Yönetim planı ve karar defterinin ilgili sayfaları
- İhlalin başlangıç tarihini gösteren fotoğraf, yazışma ve ihtar
- Ortak gider tablosu ile ödeme kayıtları
Buradaki bilgiler genel niteliktedir ve her yapının projesi ile yönetim planı farklı sonuçlar doğurabilir. Tespit davası açmadan önce yönetim planı ve proje kayıtlarının bir avukatla incelenmesi, gereksiz dava masrafını da önler.