Taşınmaz uyuşmazlıklarında son yıllarda genişleyen dava şartı arabuluculuk listesi, tapu iptal ve tescil davası açacak kişilerde "önce arabulucuya mı gitmeliyim" tereddüdü yaratıyor. Bu tereddüt hem gereksiz zaman kaybına hem de yanlış varsayımla açılan davanın riske girmesine yol açabiliyor.
Hangi Taşınmaz Uyuşmazlığı Arabuluculuğa Tabi
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan kaynaklanan talepler için arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Buna karşılık mülkiyetin kime ait olduğunu belirleyen, tapu kaydının iptali ve tescili sonucunu doğuran talepler bu listede yer almaz. Tapunun aynına ilişkin bu davalarda tescil, hâkim kararına bağlı olduğundan tarafların serbestçe tasarruf edebileceği bir konu da sayılmaz.
Kesin Yetki Kuralını Atlamamak
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu yetki taraf iradesiyle değiştirilemez, sözleşmeyle başka mahkeme kararlaştırılamaz ve mahkeme yetkisizliği kendiliğinden dikkate alır. Birden fazla ilde taşınmaz varsa dosyanın nasıl bölüneceği dava açılmadan planlanmalıdır.
Dava Öncesi Kayıt ve Belge Hazırlığı
- Tapu müdürlüğünden taşınmazın oluş kayıtları ve tüm devir belgeleri istenir.
- Devirlerdeki bedel, ödeme yöntemi ve banka hareketleri eşleştirilir.
- Muvazaa iddiası varsa devir tarihindeki rayiç değer ile beyan edilen bedel karşılaştırılır.
- Kadastro tutanakları, veraset ilamı ve varsa vasiyetname toplanır.
- Üçüncü kişiye devir riskine karşı tapu kaydına şerh talebi hazırlanır.
Aynî Talep ile Parasal Talebin Sulh Bakımından Ayrılması
Tescil talebi üzerinde sulh yapılamasa da, aynı uyuşmazlıktan doğan bedel, ecrimisil, katkı payı veya tazminat kalemleri üzerinde tarafların anlaşması mümkündür. Uygulamada dosyaların önemli bölümü, mülkiyet üzerinde değil bu parasal kalemler üzerinde çözülür. Anlaşma metninde hangi talepten vazgeçildiği ve tapu devrinin hangi ödeme adımına bağlandığı açıkça yazılmalı, aksi halde ikinci bir dava kaçınılmaz olur.
Aktarılanlar genel çerçeve niteliğindedir; taşınmazın niteliği, devir zinciri ve mirasçı sayısı değerlendirmeyi tamamen değiştirebilir. Tapu kayıtlarınızı bir avukatla birlikte incelemeden dava türü belirlememeniz önerilir.