Bir taşınmaza birlikte malik olan paydaşlar arasında kullanım veya satış konusunda anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi süreci, çoğu zaman doğrudan dava dilekçesiyle değil, karşı tarafa çekilen bir ihtarla başlar. Bu rehber, TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme ekseninde ihtar aşamasının nasıl kurgulanacağını ve paydaşlar arası anlaşma ile dava yolu arasındaki tercihin hangi verilere dayandırılacağını ele alır.
İhtar neyi hedeflemeli
Ortaklığın giderilmesinden önce çekilen ihtarın amacı yalnızca niyet bildirmek değildir. İhtar metninde paydaşlık oranları, taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı, önerilen çözüm biçimi ve makul bir cevap süresi yer aldığında, sonraki aşamada karşı tarafın tutumu belgelenmiş olur. Ecrimisil talebi düşünülüyorsa, kullanımın çekişmeli hale geldiğini gösteren bu bildirimin tarihi ayrıca önem taşır.
Aynen taksim mi, satış yoluyla paylaşma mı
Ortaklık iki biçimde giderilebilir: taşınmazın bölünerek paydaşlara özgülenmesi veya satılarak bedelin paylaştırılması. Aynen bölünmenin mümkün olup olmadığı imar durumu, taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı gibi teknik verilere bağlıdır. Kat mülkiyeti kurulabilecek bir yapı söz konusuysa, kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin özgülenmesi ihtimali de değerlendirilmelidir. Bu değerlendirme daha ihtar aşamasında yapılırsa, karşı tarafa somut ve tartışılabilir bir öneri sunulabilir.
Dava öncesi zorunlu durak
Taşınmaz kaynaklı bazı uyuşmazlıklarda, ortaklığın giderilmesi talebi de dahil olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir. Dolayısıyla ihtar ve arabuluculuk aşamaları birbirinin alternatifi değil, ardışık halkalardır; ihtar aşamasında hazırlanan öneri dosyası arabuluculuk oturumunda doğrudan kullanılabilir.
Anlaşma masasında konuşulacak kalemler
- Taşınmazın güncel değeri ve değerlemenin kim tarafından yapıldığı
- Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralma iradesi ve ödeme takvimi
- Geçmiş kullanım nedeniyle talep edilen bedeller
- Vergi, aidat ve onarım giderlerinin geçmişte kim tarafından karşılandığı
- Üzerinde ipotek, haciz veya kira şerhi bulunup bulunmadığı
Dava tercih edildiğinde değişen tablo
Anlaşma sağlanamazsa süreç mahkemeye taşınır ve karar çoğunlukla satış yoluyla paylaşmaya döner. Satışın açık artırma ile yapılması, taşınmazın serbest piyasadaki değerinin altında elden çıkmasına yol açabilir. Bu ihtimal, anlaşma teklifinin ekonomik olarak yeniden tartılmasını gerektirir. Paydaşlardan birinin devralma imkânı varsa, bu seçenek dava sürerken bile masada tutulmalıdır.
Yukarıdaki çerçeve tanıtıcı niteliktedir. Tapu kaydındaki şerhler, paydaş sayısı ve taşınmazın niteliği değiştiğinde sonuç da değişeceğinden, dosyanızın kendi verileriyle hukuki destek almanız önerilir.