Tahliye uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey, çoğu zaman tarafların haklılığı değil hangi tahliye sebebine dayanıldığı ve o sebep için öngörülen sürenin doğru kullanılmasıdır. Bu rehber, Türk Borçlar Kanunu ekseninde tahliye sebeplerini kendi takvimleriyle birlikte ele alır ve anlaşma imkânının hangi aşamada değer taşıdığını inceler.
Sebebi Belirlemeden Adım Atmayın
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, sınırlı sayıda sebebe dayanır. Her sebebin kendi süresi ve kendi ispat aracı vardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara dayanan tahliye
- Kiraya verenin veya belirli yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi
- Yeniden inşa veya esaslı onarım zorunluluğu
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan talep
- Kiracının aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması
Her Sebebin Kendi Takvimi Var
Temerrüt yolunda kiraya veren, ödenmeyen kira için kiracıya süre veren yazılı bir ihtar göndermek zorundadır; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre otuz günden az olamaz ve süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshi gündeme gelir. İki haklı ihtar hâlinde dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Gereksinim ve yeniden inşa sebeplerinde ise sözleşme süresinin bitimine bağlı ayrı bir takvim işler. Bu sürelerden birinin kaçırılması, sebebin o dönem için tüketilmesi sonucunu doğurur.
İhtarın ve Taahhüdün Geçerliliği
Uygulamada dosyaların önemli bir bölümü ihtarın içeriği veya taahhüdün düzenlenme zamanı nedeniyle sonuçsuz kalır. İhtarda hangi aya ait kiranın istendiği, tutarı ve ödeme süresi açıkça yazılmalıdır. Tahliye taahhüdünün ise kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması aranır; sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütlerin geçerliliği ciddi biçimde tartışmalıdır. Tebligatın usulüne uygun yapıldığını gösteren belge, dosyanın omurgasıdır.
Anlaşma Penceresi
Taraflar, dava sürerken de tahliye tarihi ve birikmiş kira konusunda anlaşabilir. Protokolde tahliyenin kesin tarihi, o tarihe kadar ödenecek kullanım bedeli, depozitonun akıbeti ve karşılıklı feragat kapsamı yazılmalıdır. Tahliye taahhüdü niteliğinde bir metin düzenlenecekse şekil şartlarına ayrıca dikkat edilmelidir; aksi hâlde anlaşma, taraflara zaman kaybından başka bir şey kazandırmaz.
Kapanış
Tahliye dosyalarında bir sebep için kaçırılan süre, başka bir sebebe geçilmesini gerektirebilir ve süreç baştan başlar. Buradaki bilgiler genel niteliktedir; sözleşmenizin türü, süresi ve tebligat geçmişi sonucu değiştireceğinden, ihtar göndermeden önce hukuki değerlendirme almanız önerilir.