Kira artışı tartışmaları genellikle iki tarafın da haklı olduğunu düşündüğü noktada başlar: kiracı yasal sınıra, kiraya veren ise piyasa değerine bakar. Bu noktada verilecek karar, karşılıklı bir protokolle anlaşmak ya da kira bedelinin tespiti için dava açmaktır. TBK ve TMK hükümleri ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak gider tartışmaları birlikte değerlendirildiğinde tablo netleşir.
Yasal Artış Sınırı Nerede Devreye Girer
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını aşamaz. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsa da bu sınır uygulanır. Beş yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde ise bedelin hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilir; bu noktada endeks tek başına belirleyici olmaktan çıkar.
Tespit Davasında Zamanlama Belirleyicidir
Kira bedelinin tespitine ilişkin davanın, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce açılması ya da aynı süre içinde artış iradesinin karşı tarafa bildirilmesi hâlinde, verilecek karar yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurur. Bu bildirim yapılmadığında, dava sonuçlansa dahi yeni bedel bir dönem sonraya kalabilir. Bu nedenle:
- Kira yılının başlangıç tarihi sözleşme üzerinden kesin biçimde belirlenmelidir.
- Bildirim, ulaştığı ispat edilebilecek bir yöntemle yapılmalıdır.
- Bildirimde artış talebinin varlığı açıkça yazılmalı, belirsiz ifadelerden kaçınılmalıdır.
Protokolle Anlaşmanın Avantajı ve Riski
Karşılıklı imzalanan bir artış protokolü, yargılama süresini ve masrafını ortadan kaldırır. Ancak protokolde yalnızca yeni bedel yazılıp diğer başlıklar boş bırakıldığında, bir sonraki dönem için aynı tartışma yeniden doğar. Protokolde depozito, ortak giderlerin kime ait olduğu, demirbaşların durumu ve ödeme günü de düzenlenmelidir. Ayrıca kiracıya baskı altında imzalatıldığı ileri sürülebilecek metinler, sonradan geçerliliği tartışılan belgelere dönüşür.
Ortak Gider Kalemleri Ayrı Bir Başlıktır
Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarından doğan giderlerin hangi kısmının kiracıya, hangi kısmının malike ait olduğu kira artışıyla karıştırılmamalıdır. Aidat farkının kira bedeline eklenerek gösterilmesi, hem tespit davasında hem de tahsilat aşamasında sorun yaratır.
Yukarıdaki açıklamalar genel çerçeve sunar; sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve kira ilişkisinin süresi sonucu değiştirebilir. Bildirim göndermeden veya protokol imzalamadan önce hukuki değerlendirme alınması yerinde olacaktır.