Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi, hukuken her paydaşın kullanabileceği bir haktır. Buna karşılık sürecin ne kadar süreceği, büyük ölçüde davadan önce yapılan hazırlığa bağlıdır. Uygulamada dosyaların uzamasının başlıca nedenleri; taraf teşkilindeki eksiklikler, tapu ve imar kayıtlarının geç temini ve satış aşamasına hazırlıksız girilmesidir.
Dava Öncesi Zorunlu Aşama
Taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir. Bu aşama atlandığında dava usulden reddedilir ve geçen süre tümüyle kaybedilir. Arabuluculuk aşaması aynı zamanda gerçek bir fırsattır: paydaşlar aynen taksim üzerinde anlaşabilirse, satış yoluyla oluşacak değer kaybının önüne geçilebilir.
Taraf Teşkili ve Kayıt Hazırlığı
Bu davalarda tüm paydaşların davaya dâhil edilmesi zorunludur. Miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda paydaş sayısı hızla artar ve vefat eden paydaşların mirasçılarının tespiti gerekir. Bu tespit yapılmadan açılan dava, tebligat aşamasında aylarca bekler.
- Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgileri alınır.
- Vefat etmiş paydaşlar için mirasçılık belgesi temin edilir.
- Adres kayıt sistemi üzerinden tebligat adresleri önceden doğrulanır.
- Taşınmaz üzerindeki şerh, ipotek ve haciz kayıtları listelenir.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Kural olarak öncelik aynen taksimdir; ancak taşınmazın niteliği buna elverişli değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir. Aynen taksim talebinde bulunacak paydaşın, bölünmenin fiilen ve imar mevzuatı bakımından mümkün olduğunu ortaya koyması beklenir. Bu nedenle imar durumu belgesi, çap ve varsa ifraz imkânına ilişkin bilgi dosyaya erken sunulmalıdır. Kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölüm düzeni de ayrıca değerlendirilir.
Satış Aşamasında Değer Kaybını Sınırlamak
Satış yoluyla paylaştırmaya karar verildiğinde süreç satış memurluğu eliyle yürütülür ve taşınmaz açık artırmayla satılır. Bu aşamada paydaşların en çok şikâyet ettiği konu, oluşan bedelin rayiç değerin altında kalmasıdır. Kıymet takdirine karşı süresi içinde itiraz edilmesi, bu riski azaltan en somut adımdır.
- Kıymet takdir raporu tebliğ edildiğinde itiraz süresi derhal takvime işlenir.
- Rayice ilişkin karşı değerlendirme, emsal satış verileriyle desteklenir.
- Paydaşlardan birinin satın alma iradesi varsa buna göre hazırlık yapılır.
- Satış ilanının usulüne uygunluğu ayrıca denetlenir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunmak için hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kayıtlarındaki durum süreci belirgin biçimde değiştirebileceğinden, dava öncesinde dosyanıza özgü hukuki inceleme yaptırmanız yerinde olacaktır.