Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı atılacak ilk adım genellikle bir ihtar olur. Ancak ihtarın hangi amaçla, hangi içerikle ve hangi yolla gönderildiği, sonraki tahliye sürecinin tamamını belirler. TBK ve TMK çerçevesinde yürüyen bu süreçte yanlış kurgulanmış bir ihtar, aylar sonra dosyanın reddine gerekçe olabilir.
İhtarın İşlevini Baştan Belirleyin
Aynı isimle anılsa da ihtarın iki farklı işlevi vardır. Birincisi, ödenmeyen kira için kiracıya süre vererek temerrüt nedeniyle tahliyenin önünü açmaktır. İkincisi ise kira yılı içinde ödemelerin geciktiğini belgeleyerek iki haklı ihtar sebebine dayanmaktır. Hangi sebebe dayanılacağı önceden kararlaştırılmazsa, gönderilen yazı her iki yol için de yetersiz kalabilir.
İhtar Metninde Bulunması Gerekenler
- Hangi aya veya aylara ait kiranın ödenmediği, tutarıyla birlikte
- Ödeme için tanınan sürenin açıkça belirtilmesi
- Süre sonunda tahliye talebinde bulunulacağının ihtar edilmesi
- Ödemenin yapılacağı hesap veya yöntemin gösterilmesi
İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi, tebliğ tarihinin tartışmasız biçimde belgelenmesini sağlar. Elden teslim veya sıradan e-posta, uyuşmazlık halinde ispat sorunu doğurur.
İcra Yolu ile Dava Yolunun Karşılaştırılması
Kiracı hem borçlu hem de taşınmazı kullanmayı sürdürüyorsa, tahliye talepli icra takibi ile kira alacağı ve tahliye aynı dosyada istenebilir. Buna karşılık uyuşmazlık kira sözleşmesinin varlığı veya bedelin miktarı üzerindeyse, sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava daha uygun bir zemin sunar. Seçim yapılırken kiracının itiraz ihtimali, taşınmazın tahliye ihtiyacının aciliyeti ve alacağın tahsil edilebilirliği birlikte değerlendirilmelidir.
Ödeme Protokolü Yapılacaksa
Kiracının ödeme teklifi getirmesi sık görülür. Bu noktada acele edilerek imzalanan metinler, kiracıya fiilen yeni bir kira dönemi kazandırabilir. Protokolde birikmiş borcun tutarı, taksit takvimi, taksitlerden birinin aksaması halinde tamamının muaccel olacağı ve tahliye taleplerinden feragat edilmediği açıkça yer almalıdır. Bu kayıtlar yoksa, ödeme kabul edilmiş sayılarak dayanılan tahliye sebebi ortadan kalkabilir.
Tahliye Taahhüdünün Delil Değeri
Kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesinde en çok tartışılan konu, belgenin kira sözleşmesiyle aynı anda mı yoksa sonradan mı düzenlendiğidir. Taahhüdün düzenlenme ve tahliye tarihlerinin ayrı ayrı ve okunaklı biçimde yer alması, sonradan doldurulduğu iddiasına karşı en pratik korumadır. Kat mülkiyeti ilişkisi bulunan taşınmazlarda 634 sayılı Kanundan doğan kullanım kısıtlarının da gözden geçirilmesi gerekir.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; kira ilişkisinin türü, sözleşme tarihi ve taşınmazın niteliği farklı sonuçlara yol açabilir. İhtar göndermeden önce metnin hukuki denetimden geçirilmesi yerinde olur.