Kira artışı uyuşmazlıklarının çoğu, artışın haklı olup olmadığından değil, doğru zamanda ve doğru biçimde bildirilmemesinden doğar. TBK kira ilişkisinin çerçevesini, TMK mülkiyet ve dürüstlük kuralı bakımından tamamlayıcı ölçütü, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyetine bağlı ortak gider tartışmalarını belirler. Bu rehber, artış bildirimi ile kira tespiti davası arasındaki geçişi ve anlaşmayla çözüm ihtimalini ele alır.
Artış Bildiriminin Şekli ve Zamanı
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kanunun çizdiği üst sınırı aşamaz; sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile bu sınır esas alınır. Bildirimin yazılı yapılması ve yeni dönem başlamadan önce kiracıya ulaşması gerekir. Elden verilen veya mesajla iletilen bildirimlerde en zayıf halka ulaşma tarihinin ispatıdır; bu nedenle noter aracılığıyla gönderim, sonraki aşamayı belirgin biçimde kolaylaştırır. Bildirim geç ulaşırsa artış o dönem için değil, izleyen dönem için sonuç doğurabilir.
Kira Tespiti Davasının İşlevi
Kiraya veren, endeks sınırıyla yetinmek istemediği ve kira bedelinin emsallerin belirgin biçimde altında kaldığını düşündüğü hâllerde kira bedelinin tespitini isteyebilir. Burada kritik olan, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce yazılı bildirim yapılması veya dava açılmasıdır; bu koşul sağlanmazsa tespit edilecek bedel sonraki dönemden itibaren uygulanır. Dava dosyasında emsal kira araştırması, taşınmazın konumu, yaşı, kullanım amacı ve yapılan iyileştirmeler birlikte değerlendirilir.
Kiracı Cephesinden Savunma Hattı
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve dönem yenilenmeleri tek bir tabloya çıkarılır.
- Geçmiş dönemlerde fiilen ödenen tutarlar banka kayıtlarıyla eşleştirilir.
- Kiracının yaptığı esaslı onarım ve iyileştirme giderleri belgelenir.
- Ortak gider ve yakıt paylarının kira bedeline dahil edilip edilmediği netleştirilir.
- Artış bildiriminin ulaşma tarihi ile yeni dönem başlangıcı karşılaştırılır.
Masada Anlaşmak ile Davayı Sürdürmek
Kira ilişkisi sürekli bir ilişkidir; taraflar dava sonrasında da aynı taşınmazda karşı karşıya kalır. Bu nedenle kademeli artış takvimi, ortak giderlerin paylaşımı ve depozitonun güncellenmesini içeren bir protokol çoğu dosyada yargılamadan daha kalıcı sonuç verir. Buna karşılık taraflardan biri tahliye beklentisi taşıyorsa, artış tartışması gerçek uyuşmazlığı örtüyor demektir; bu durumda tahliye sebebinin hukuken mevcut olup olmadığı ayrıca incelenmelidir. Anlaşma metninde yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olduğu tarih vererek yazılmalıdır.
Genel Uyarı
Yukarıdaki bilgiler yol gösterici niteliktedir; sözleşme metniniz ve bildirim tarihleriniz sonucu değiştirebilir. Artış veya tahliye yazısı aldıysanız, cevap süresi geçmeden hukuki değerlendirme almanız önerilir.