Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, çoğu zaman uzun süren ve sonunda satışla biten bir yol olarak görülür. Oysa arabuluculuk masası, tarafların taşınmazı kendi belirledikleri bir düzende paylaşmasına imkân tanır. TMK ve TBK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanunun kesiştiği bu alanda, masaya hazırlıksız oturmak hem anlaşma şansını hem zamanı harcar.
Masaya Neyle Oturulur
Arabuluculukta pazarlık gücü, iddianın sertliğinden değil elde tutulan bilgiden gelir. Görüşmeden önce taşınmazın hukuki ve fiili durumu net olmalıdır. Aksi halde görüşme, taraflar arasında bilgi eksikliğine dayanan bir tahmin alışverişine dönüşür ve varılan mutabakat uygulanamaz çıkar.
Taşınmazın Durum Dosyası
- Güncel tapu kaydı, pay oranları ve üzerindeki şerh, ipotek, haciz bilgileri
- İmar durumu, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulup kurulmadığı
- Fiilen kim tarafından kullanıldığı, kira geliri elde ediliyorsa buna dair kayıtlar
- Taşınmaza yapılan masraf ve iyileştirmelerin belgeleri
- Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığına dair teknik değerlendirme
Aynen taksimin mümkün olduğu hallerde anlaşma ihtimali belirgin biçimde artar; mümkün olmadığı hallerde ise görüşme, satış bedelinin nasıl paylaşılacağı ve satış yönteminin nasıl belirleneceği üzerine kurulmalıdır.
Anlaşma Belgesinin Tapuda İşe Yaraması
Arabuluculuk sonucunda düzenlenen belgenin taşınmaz mülkiyetini doğrudan devretme gücü sınırlıdır; mülkiyet aktarımı için tapu sicilinde işlem yapılması gerekir. Bu nedenle anlaşma metni, hangi tarafın hangi payı hangi bedelle devralacağını, ödemenin ve tapu devrinin hangi sırayla yapılacağını ve taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmezse ne olacağını açıkça göstermelidir. Bu ayrıntılar yazılmadığında, anlaşma yeni bir uyuşmazlığın başlangıcı haline gelir.
Anlaşma Sağlanamazsa Takvim
Görüşme anlaşmazlıkla sonuçlandığında son tutanağın tarihi belirleyici hale gelir; dava yoluna geçilecekse bu tarihten itibaren işleyen süreler ve tutanağın dava dosyasına eklenme zorunluluğu gözetilmelidir. Ayrıca taşınmaz üzerinde devir riski görülüyorsa tedbir talebinin zamanlaması ayrıca planlanmalı, bu talep görüşmelerin sonuna bırakılmamalıdır.
Aktarılan hususlar genel çerçeveyi tanıtır. Paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve üzerindeki takyidatlar sonucu doğrudan etkilediğinden, tapu ve imar kayıtları incelenmeden karar verilmemesi önerilir.