Kiraya verenin en çok zaman kaybettiği nokta, tahliye talebinin yanlış hukuki sebebe dayandırılmasıdır. Tahliye istemi kira bedelinin ödenmemesine, taahhüde veya sözleşmenin sona ermesine dayanabilir; her biri farklı belge ve farklı süre düzeni gerektirir. Bu kontrol listesi TBK ve TMK ile 634 sayılı Kanun ekseninde icra yoluyla tahliye sürecini adım adım ele alır.
Dayanağın Doğru Seçilmesi
İlk soru şudur: tahliye talebi kira bedelinin ödenmemesine mi, yazılı tahliye taahhüdüne mi, yoksa sözleşmede öngörülen sürenin dolmasına mı dayanıyor. Ödememe hâlinde usulüne uygun ihtar zorunludur ve ihtarda verilen sürenin dolması beklenir. Taahhüde dayanılıyorsa taahhüdün tarihi, düzenlenme anı ve kiracının serbest iradesiyle imzalandığı tartışma konusu olabilir.
İhtar ve Ödeme Emri Disiplini
- Kira sözleşmesinin tarafları ve taşınmazın kimliği belgelerle eşleştirilir.
- Ödenmeyen kira dönemleri ay ay ayrıştırılır; kısmi ödemeler hangi aya mahsup edildiği belirtilerek yazılır.
- İhtar veya ödeme emrinde verilen sürenin son günü ayrıca not edilir.
- Kiracının itirazı hâlinde izlenecek yol, ihtar gönderilmeden önce belirlenir.
Ortak Alan ve Yönetim Boyutu
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda aidat, ortak gider ve yönetim planına aykırılık iddiaları tahliye tartışmasıyla iç içe geçebilir. Yönetim planındaki kullanım kuralları ile kira sözleşmesindeki taahhütlerin çelişmesi hâlinde hangi metnin esas alınacağı, dosyanın erken aşamasında netleştirilmelidir. Aksi hâlde iki ayrı süreç birbirini geciktirir.
Tahliye Kararının Uygulanması
Tahliye kararı alınmış olması yeterli değildir; taşınmazın fiilen teslimi ayrı bir aşamadır. Taşınmazda kalan eşya, üçüncü kişilerin kullanımı ve alt kira ilişkisi gibi durumlar uygulamayı zorlaştırır. Bu nedenle takip başlarken taşınmazı kimin fiilen kullandığı tespit edilmeli, alt kiracı varsa süreç ona da yöneltilecek şekilde kurulmalıdır.
Kiracı Tarafındaki Kontroller
Kiracı bakımından da aynı takvim geçerlidir. İhtarın usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği, verilen sürenin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı ve ödeme kayıtlarının hangi döneme ait olduğu erken incelenmelidir. Ödeme yapıldığı hâlde mahsup yanlış yapılmışsa, bu itiraz gecikmeden ileri sürülmelidir.
Buradaki açıklamalar genel çerçeve niteliğindedir; sözleşme metni ve taşınmazın durumu sonucu değiştirebilir. Tahliye süreci başlatılmadan önce belgelerin hukuki değerlendirmeye tabi tutulması önerilir.