Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklarda taraflar aynı binada yaşamaya devam ettiği için, çözümün hızlı ve ilişkiyi bozmayan bir yolla bulunması önem taşır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümleri çerçevesinde yürüyen bu süreçte, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların bir bölümü için arabuluculuğa başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Aynı zamanda kat malikleri kurulu kararına itiraz kısa bir süreye bağlıdır.
Uyuşmazlığın Türünü Belirlemek
Aidat alacağı, ortak alan kullanımı, projeye aykırı tadilat, gürültü ve rahatsızlık iddiası ile yönetici seçimine ilişkin uyuşmazlıklar farklı hukuki zeminlere oturur. Bazıları için sulh hukuk mahkemesi görevliyken, bazıları icra takibiyle yürütülür. Uyuşmazlığın türü belirlenmeden yapılan arabuluculuk başvurusu, dava şartını karşılamayabilir veya gereksiz yere zaman kaybettirir.
Arabuluculuk Öncesi Hazırlık
- Yönetim planının güncel metni ve varsa değişiklik kararları
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları, hazirun listesi ve alınan kararlar
- Aidat tahakkuk cetvelleri ile banka hesabındaki tahsilat kayıtları
- Ortak alan iddialarında mimari proje, ruhsat ve varsa belediye yazışmaları
- Rahatsızlık iddialarında tarih içeren fotoğraf, ölçüm veya tutanak
Arabuluculuk görüşmesine belgesiz gidilmesi, sürecin sonuçsuz kapanmasının başlıca sebebidir. Talep somut bir tutar ya da somut bir eylem olarak ifade edilmelidir.
Anlaşma Belgesinin Yazımı
Anlaşma sağlandığında belge, ileride yorum tartışması doğurmayacak açıklıkta yazılmalıdır. Ödeme yapılacaksa tutar, taksit ve vade; bir eylem üstlenilecekse hangi işin ne zaman tamamlanacağı yazılmalıdır. Belirsiz ifadeler, icra aşamasında belgenin işlevini zayıflatır.
Karara İtirazda Süre Baskısı
Kat malikleri kurulu kararının iptali, kanunda öngörülen kısa süreler içinde istenebilir. Toplantıya katılmayan malikler bakımından sürenin başlangıcı, kararın kendilerine bildirildiği ana bağlıdır; bu nedenle kararın panoya asılması veya elden tebliği tarihinin kaydedilmesi gerekir. Toplantı tarihi, bildirim tarihi, arabuluculuk başvuru tarihi ve dava için son gün aynı takvimde izlendiğinde, hak düşürücü sürenin sessizce tükenmesi engellenir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planının içeriği ve yapının niteliği sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyaya özgü hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.