Kira ilişkisinden doğan tahliye ve tespit talepleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme çerçevesinde yürütülür. Bu alanda dosyaların önemli bir kısmı esas bakımından değil, dar ve katı sürelerin kaçırılması sebebiyle sonuçsuz kalır. Aşağıdaki kontrol listesi, tahliye sebebini seçmeden önce doğrulanması gereken hususları toplar.
Tahliye Sebebini Seçmek Bir Süre Kararıdır
Her tahliye sebebinin kendi takvimi vardır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde verilecek ihtarın süresi, ihtiyaç sebebiyle tahliyede dönem sonundan itibaren işleyen süre ve yazılı tahliye taahhüdüne dayalı talepte taahhüt edilen tarihten itibaren işleyen süre birbirinden bağımsızdır. Sebep yanlış seçildiğinde yalnızca dava reddedilmez; doğru sebep için öngörülen süre de bu arada dolmuş olabilir. Bu yüzden ilk adım, elde bulunan belgeye göre hangi sebebin gerçekten ispatlanabilir olduğunu belirlemektir.
Dosya Açılmadan Önce Doğrulanacaklar
- Kira sözleşmesinin tarafları ile tapudaki malik aynı kişi mi; el değiştirme olmuşsa yeni malikin hakları ayrıca değerlendirilir.
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve yenilenme dönemleri belirlenmiş mi; dönem sonu hesabı buna bağlıdır.
- Tahliye taahhüdü kira ilişkisi kurulduktan sonra mı verilmiş; kuruluşla aynı anda alınan taahhütler tartışmalıdır.
- İhtarname noter aracılığıyla mı gönderilmiş ve tebliğ şerhi dosyada mevcut mu.
- Ödemeler hangi kanaldan yapılmış; banka açıklamalarında hangi aya ait olduğu yazılı mı.
Kira Tespit Davasında Zamanlama
Kira bedelinin tespiti talebi, tahliyeden farklı bir mantık izler ve hükmün hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı, davanın açıldığı tarih ile yeni dönemin başlangıcı arasındaki ilişkiye bağlıdır. Yeni dönem başlamadan makul süre önce yazılı bildirim yapılmışsa, tespit edilen bedel o dönemden itibaren uygulanabilir. Bu nedenle bildirim tarihinin tebliğ belgesiyle kanıtlanması, bilirkişi raporundaki rakamdan daha belirleyici olabilir. Emsal kira araştırması için taşınmazın konumu, yaşı, brüt ve net alanı ile kullanım amacı ayrı ayrı raporlanmalıdır.
Takip ve Dava Yolunun Ayrıştırılması
- Ödenmeyen kira için ilamsız takip mi, doğrudan tahliye davası mı tercih edileceği belirlenir.
- Takip yolu seçilmişse ödeme emrine itiraz ihtimaline karşı ikinci aşama şimdiden planlanır.
- Tahliye talebiyle birlikte birikmiş alacak ve gecikme kalemleri ayrı ayrı gösterilir.
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planına aykırılık iddiaları ayrı bir dosya konusu olarak değerlendirilir.
- İcra takibi ile dava arasındaki tarih ilişkisi tek bir takvimde izlenir.
Kapanış
Tahliye ve tespit taleplerinde belge düzeni, iddianın kendisinden daha çok tartışılır. Bu metin genel bilgi amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenizin özel hükümleri ve tebligat kayıtları farklı bir yol haritası gerektirebileceğinden, dosyanız incelenerek hukuki değerlendirme yapılması yerinde olacaktır.