Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak alan kullanımı, projeye aykırı tadilat veya gider paylaşımı tartışmaları çoğu zaman bir tespit ihtiyacıyla başlar. Mevcut durumun mahkeme eliyle kayda geçirilmesi, sonraki eda davasının omurgasını kurar. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK ekseninde tespit davası öncesi yapılması gereken denetimi ve süre kaynaklı hak kaybı riskini ele alır.
Tespitin Konusu Netleşmeden Dosya Açılmamalı
Tespit davasında en sık görülen sorun, talebin "aykırılığın tespiti" gibi geniş bir ifadeyle kurulmasıdır. Oysa mahkemeden ne istendiği ölçülebilir olmalıdır: hangi bağımsız bölümde, hangi tarihte, projeye göre hangi unsurun değiştiği tek tek yazılmalıdır. Ortak yer niteliği tartışmalıysa önce yönetim planı ve onaylı mimari proje karşılaştırılmalı, tapu kütüğündeki eklenti ve şerhler incelenmelidir.
Kat Malikleri Kurulu Kararıyla Bağlantılı Süreler
Uyuşmazlık bir kurul kararından kaynaklanıyorsa dikkat edilmesi gereken ikinci bir takvim devreye girer. Kararın iptali istemi, kanunda öngörülen sınırlı süre içinde ileri sürülmediğinde karar bağlayıcı hale gelir ve sonradan açılacak tespit davası pratik değerini yitirir. Toplantıya katılan, muhalefet şerhi düşen ve karardan sonradan haberdar olan malikler için başlangıç anı farklı olabildiğinden, tutanak imzaları ve tebliğ kayıtları ayrı ayrı saklanmalıdır.
Delil Toplama Sırası
- Yerinde durum tespiti için delil tespiti talebi; özellikle onarımla ortadan kalkacak izler için önceliklidir.
- Yönetici kayıtları, işletme projesi ve gider makbuzlarının dönemsel olarak istenmesi.
- Komşu bağımsız bölüm maliklerinin tanıklığının, gözleme dayalı somut olaylara bağlanması.
- Teknik konularda uzman görüşü alınarak bilirkişi incelemesine hazırlık yapılması.
Yönetim Planı ve Tapu Kayıtlarının Uyumu
Yönetim planı, malikler arasında sözleşme gücündedir ve çoğu tartışmayı dava dışında çözecek hükümler içerir. Plandaki kullanım kısıtları ile fiili durum arasındaki fark, tespit talebinin hukuki dayanağını oluşturur. Tapu kütüğüne işlenmiş irtifak, eklenti ve devre mülk kayıtları ihmal edildiğinde ise tespit hükmü sonraki aşamada beklenen sonucu vermeyebilir.
Kapanış Notu
Yukarıdaki başlıklar genel bilgilendirme amacı taşır. Her yapının projesi, yönetim planı ve malikler arasındaki geçmiş uygulamalar sonucu değiştirebilir; bu nedenle tespit davasına karar vermeden önce dosyanızı belgeleriyle birlikte bir avukata inceletmeniz önerilir.