Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluna gidilir. Bu rehber, TMK ve TBK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği paydaşlık uyuşmazlıklarında, dava açılmadan önce tamamlanması gereken kontrolleri ve süre kaynaklı hak kayıplarını sıraya koyar.
Süre Baskısı Aslında Nereden Geliyor
Ortaklığın giderilmesi talebi, paydaşlık devam ettiği sürece kural olarak ileri sürülebilir. Asıl tehlike davanın kendisinde değil, ona eşlik eden yan haklardadır. Payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşa tanınan önalım hakkı, TMK sisteminde hak düşürücü nitelikte kısa sürelere bağlanmıştır; bu süre kaçırıldığında talep esastan incelenmeden reddedilir ve süre durdurulamaz, kesilemez. Aynı şekilde tapu kaydındaki yolsuz tescile dayanan düzeltim talepleri de belirli bir gecikmeden sonra ispat açısından çok daha zorlaşır.
Dava Öncesi Tapu ve Paydaş Kontrolleri
- Güncel tapu kaydı ile takyidat listesi çıkarılıp haciz, ipotek ve şerhler ayrı bir sütunda toplanmalıdır.
- Tüm paydaşlar tespit edilmeli; vefat eden paydaş varsa mirasçılık belgesi temin edilmeli, aksi hâlde taraf teşkili sebebiyle dosya uzar.
- Taşınmazın imar durumu ve fiilî kullanım biçimi belediyeden ve yerinde gözlemle doğrulanmalıdır.
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığına dair teknik veri (yüzölçüm, bağımsız bölüm oluşturulabilirliği) önceden toplanmalıdır.
- Paydaşlar arasında yazılı bir taksim sözleşmesi ya da fiilî taksim iddiası varsa, buna ilişkin belge ve tanıklar not edilmelidir.
Tespit Davasının Doğru Zamanlaması
Tespit davası, ortaklığın giderilmesi sürecinde çoğu zaman hazırlık işlevi görür. Muhdesatın kime ait olduğu, taşınmaza yapılan yapı ve dikimlerin bedeli ya da fiilî taksimin varlığı gibi konular önceden tespit edilmezse, satış aşamasında elde edilen bedelin paylaştırılmasında telafisi güç sonuçlar doğar. Delil tespiti niteliğindeki başvurular ise değişme ihtimali olan fiilî durumlar için düşünülmelidir; yapı yıkıldıktan veya taşınmaz boşaltıldıktan sonra yapılan başvuru çoğu kez sonuçsuz kalır.
Hak Kaybı Doğuran Tipik Anlar
- Pay satışının öğrenildiği ancak yazılı bir belgeye bağlanmadığı an: sürenin başlangıcı sonradan tartışmalı hâle gelir.
- Tebligatın eski adrese yapıldığı ve dosyadan haberdar olunmadığı dönem; adres beyanı güncellenmelidir.
- Satış kararı sonrası ihaleye ilişkin şikâyet ve itiraz yollarının kısa süreleri.
- Kıymet takdirine itiraz penceresinin sessiz geçirilmesi; sonraki aşamada bedele itiraz güçleşir.
Dosya Kapanmadan Son Kontrol
Karar öncesinde şu üç soru tekrar sorulmalıdır: talep aynen taksim mi satış mı yönünde kurulmuştur, muhdesat ve kullanım bedeli talepleri ayrıca ileri sürülmüş müdür, paylaştırmada esas alınacak pay oranları tapu kaydıyla birebir örtüşmekte midir. Bu üç başlık netleştirilmeden verilen karar, sonradan düzeltilmesi zor bir mülkiyet sonucu doğurur.
Buradaki değerlendirmeler genel nitelikte olup her taşınmazın kaydı, paydaş yapısı ve fiilî durumu farklıdır. Kendi dosyanızdaki süreleri ve talep sıralamasını belgeler üzerinden bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz yerinde olur.